2011年房地产估价师案例与分析模拟试卷2

2011年房地产估价师案例与分析模拟试卷2

一、问答题(共3题，每题10分，请将答案写在答题纸对应的题号下)

(一)某建筑物为28层框架剪力墙结构楼房，于2003年建成并投入使用，现对2层进行估价，2层套型设计较为合理，朝向为南，工程质量优，目前保养维护较好，有专业物业管理公司维护和管理，其外墙贴有白色条形砖，客厅卧室内墙面刷白色涂料，顶棚木条饰顶，有防盗门、铝合金窗、推拉门、门窗包套、管道天然气设施、室内预留电视电话、空调插孔、小区设有专门的消防系统。该房屋所有权及分摊的国有土地使用权归乙方所有。现已被司法机关扣押。

请问：

1、该房屋是否可以使用最高最佳原则进行估价?为什么?

2、写出估价技术路线。

(二)某企业购得一个已停工5年的在建工程，结构封顶，其中1~4层为商业裙楼，5～27层为住宅，裙楼部分已完成了部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5~8层住宅部分向银行申请抵押贷款。

请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时考虑的主要因素。

(三)甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1 000万元，经葶收益各按50%分成。到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积10 000 m2，售价3 000元/m2，销售税费为售价的7%。销售过程中，乙拿出一套建筑面积100 m2的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2 762.1万元。甲提出本应双方各分得1 381.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1 351.05万元;乙则认为该套房屋的成本为25万元，故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元，自己应分得1 368.55万元。

若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理?应该怎样分配?为什么?

二、单项选择题(共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意的，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内)

(一)有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2 km2，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让;可转让土地面积的比率为60%;附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元/m2;开发期需要3年;将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为2.5亿元/km2;贷款年利率为10%;投资利润率为15%：当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。

1.该成片荒地开发完成后的总价值为()亿元。

A.5

B.8

C.9.6

D.10.6

2.该成片荒地的总价为()亿元。

A 1 627

B.2.135

C.2.726

D.2.938

3.假设开发方不可为房地产投资者提供的数据是( )。

A.测算拟开发场地的最高价格

B.测算拟开发场地的最低价格

C.测算开发项目的预期利润

D.测算开发中可能出现的最高费用