2011年房地产估价师案例与分析模拟试卷2(2)

(二)某旧厂房的建筑面积为5 000 m2。根据其所在地点和周围环境，适宜装饰装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元/m2(按建筑面积计)，同时取得40年的土地使用权。预计装饰装修改造期为1年，装饰装修改造费为1 000元/m2;装饰装修改造完成后即可全部售出，售价为4 000元/m2(建筑面积);销售费用和销售税费为售价的8%;购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%(折现率为12%)。

4.该厂房装饰装修改造后的总价值为( )万元。

A.2 240

B.2 000

C.1 785.71

D.1 760

5.需补交土地使用权出让金等费用为( )万元。

A.100

B.200

C.240

D.300

6.利用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价为( )万元。

A.1 785.71

B.1 313.25

C.1 170.39

D.933.07

7.不属于待开发的土地是( )。

A.生地

B.毛地

C.耕地

D.熟地

(三)6年前，甲提供一宗土地面积为1 000m2、使用年限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设3 000 m2建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中1 000 m2建筑面积归甲所有，2 000 m2建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。

8.该房地产估价机构的估价思路不宜采用( )。

A.市场法

B.成本法

C.收益法

D.假设开发法

9.该宗房地产未来16年的净收益现值之和为。( )万元。

A.1 044.79

B.1 000.00

C.973.82

D.829.94

10.该宗房地产未来16年后的28年土地使用权和房屋所有权在今天的价值为( )万元。

A.106.08 B.214.85

C.829.94

D.1 044.79

三、指出并改正下面估价报告片段中的错误(本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错)

在一成片开发小区内，某副食商场被拆除，拆除时的状况为：建筑面积420 m2，砖混结构，用地性质为划拨。为保证小区建成后商业设施的配套水平，该商场与开发商议定，小区建成后在偿还商场原建筑面积的基础上再增加建筑面积280 m2给该商场，与原建筑面积相等部分结算结构差价，新增加的建筑面积部分按建造成本计算，地价按小区全部建筑面积平均分摊，建造费用不计利息。以上价款由商场支付，产权归商场所有。两年后小区建成，其建筑密度为60%，建筑容积率为2.5，开发商按合同规定交付建筑面积700 m2钢混结构的商业用房给商场并要求结算。另据调查，该市同类砖混结构房屋的建造成本为每平方米建筑面积920元，与同类钢混结构房屋的建造成本比率为1：1.4，该小区地价为每平方米土地面积1 800元。该商场财务人员按下列方法计算应付款项：

1.结构差价

920×(1+1.4)×700=1 545 600(元)=154.56(万元)

2.新增建筑面积成本

920×1.4×700=901 600(元)=90.16(万元)

3.补交地价款