2011年房地产估价师案例与分析模拟试卷2(3)

参考答案

一、问答题

(一)1、该房屋可以使用最高最佳原则进行估价，因为该房地产是在遵循合法原则的前提下， 根据估价对象的情况以维持规划用途(为公寓)来实施的。

2、①市场法技术路线：搜集实例;选取可比实例;建立价格可比基础进行交易情况修正;进行交易日期修正;进行区域因素修正;进行个别因素修正，求出比准价格。

②收益法技术路线：搜集有关资料，估算潜在毛收入，估算有效毛收入;估算运营费用;估算净收益;选用适当的报酬率;选用适宜的计算公式求出收益价格。

(二)

1.题中所给出的已停工5年的在建工程，俗称之为“烂尾楼”，购置者欲向银行申请抵押贷款，首先应明确拟抵押的是2、3、4层的哪一部分，及5~8层住宅的哪一部分，即待估房地产的估价对象应该予以明确，当时购置此项在建工程的权益情况、转让情况、原建设单位的付款情况以及土地使用权限情况等都必须一一搞清，在此基础上评估的抵押价值，应是拟抵押的房地产在委托估价时的公开市场价值扣除法定优先受偿的款额后的余额，宜用偏保守的谨慎原则进行估价。

2.具体地说，商业裙楼部分可以收益法为主，辅之以市场法与假设开发法，住宅部分可以市场法为主，辅之以成本法。无论采用什么方法都要注意这是在建工程，尚未竣工，更未验收启用，续建过程中的水电、设备购置安装费用，尤其如商业裙楼的装饰、装修费用均不是小数;如果住宅部分是精装修公寓或酒店式公寓，则同样要考虑装饰、装修费用。

3.除需考虑以上问题外，对商业裙楼以收益法或市场法、假设开发法评估抵押价值，对住宅部分以市场法、成本法评估抵押价值，在确定评估价值时，需考虑的主要因素有：土地使用权出让金额、土地使用年限、物业位置、环境基本要素、开发经营期、当地类似商场及住宅的售价、租金、运营费用、管理费用、销售费用、利率、销售税费、开发成本、报酬率(资本化率)等。

(三)

1.甲、乙的分配方案均不合理。

2.甲应分得1 395万元，乙应分得1 367.1万元。

3.因为，如果乙拿走的房屋用于销售，共可回收价款2 790万元，双方可各分得1 395万元;由于送礼是乙的个人行为，不应让甲的收入受到影响，甲仍应获得1 395万元，乙尚可获得1 367.1万元。

二、单项选择题

(一)1.C2.A3.B

(二)4.C5.B6.D7.C

(三)8.B9.D10.B

三、本题有如下错误。并应改正

1.关于结构差价计算有误，因为结构差价的比率1：1.4，且建筑面积不能按700 m2计算，应按420 m2计算，所以结构差价计算应为：

920×(1.4-1)×420=154 560(元)=15.456(万元)

2.新增建筑面积成本计算有误，因为新增建筑面积为280 m2，而不是700 m2，所以新增建筑面积的成本计算应为：

920×1.4×280=360 640(元)=36.064(万元)

3.补交地价款计算有误，因为不能用建筑密度60%，而应用建筑容积率2.5，所以补交地价款计算应为：

4.三项合计，计算应付款项为：

15.456+36.064+50.4=101.92(万元)。