2011年房地产估价师案例与分析模拟试卷1

2011年房地产估价师案例与分析模拟试卷1

一、问答题(共3题，每题10分，请将答案写在答题纸对应的题号下)

(一)某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15 km。土地面积7 672 m2：自用生产车间建筑面积3 300 m2;办公楼建筑面积1 050 m2;临街商业用房建筑面积580 m2，已出租。商业用房的用地已于2010年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，其余自用房屋的用地为国有划拨土地。该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门已将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发效益。

请问：房地产估价机构应搜集哪些资料?

(二)某城区缺少办公用房，两年前甲公司兼并了该城区中一个有沿街二层标准工业厂房的工厂，兼并后自行将厂房改造、重新装修为办公楼用于出租。现政府将该区段规划改造成办公商务区，上述房屋需拆迁。甲公司为获得最有利的拆迁补偿，向房地产估价机构进行专业咨询。

根据《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁估价指导意见》，甲公司开发中心可能提出哪些评估要求?对甲公司可能提出的评估要求，房地产估价机构该如何解答?

(三)某集团公司拟以其房地产向银行抵押贷款，该单位土地是行政划拨的，你认为应采用什么估价技术路线?对该房地产抵押价值评估时应注意哪些事项?

二、单项选择题(共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意的，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内)

(一)估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。

1.业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押贷款风险的表述中，正确的是()。

A.抵押期限内房地产市场变动造成市场价值下降形成预期风险

B.抵押期限内房地产不当使用造成市场价值减损形成适宜性风险

C.抵押人不能履行债务时，因处置抵押物的强制性等造成房地产降价形成耗损风险

D.选用估价方法不恰当形成适宜性风险

2.如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益，则在运用收益法评估该宾馆的价值时()。

A.该宾馆财务数据中的当年净利润可视作年净收益

B.按当地同类宾馆的正常经营利润水平核算得到的该宾馆的年利润可视作年净收益

C.该宾馆财务数据中的当年净利润减当地同类宾馆的正常商业利润可视作年净收益

D.根据该宾馆财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类宾馆的正常商业利润后的所得可视作年净收益

3.若采用成本法估价，下列表述中不正确的是()。

A.应对房屋建筑物、房屋装修部分分别计算折旧

B.无论是借贷资金还是自有资金都应计算利息

C.在估价测算过程中土地取得成本应包括补缴的土地使用权出让金

D.在最终计算价值中应扣减需补缴的土地使用权出让金

4.假如以投保火灾险为估价目的评估该宾馆的保险价值，估价结果为3 500万元，则( )。

A.3 500万元是该宾馆的公开市场价值

B.3 500万元是该宾馆房地产的公开市场价值

C.3 500万元是保险事故发生后的损失价值

D.投保时，保险金额不能超过3 500万元

(二)某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年;预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元;该宗房地产的报酬率为8.5%。

5.收益期限为无限年时，房地产在估价时点的收益价格

此公式中的假设前提不包括( )。

A.净收益每年不变

B.报酬率大于零

c.收益期限为无限年

D.净收益为无穷大

6.该宗房地产的收益价格为( )万元。

A.40

B.91.52

C.94.12

D.95

7.收益法是以( )为基础的。

A.预期原理

B.当前情况

C.成本理论

D.假设理论

(三)某宗房地产的正常成交价格为2 500元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%。

8.卖方实际得到的价格为( )元/m2。

A.2 325

B.2 500

C.2 560

D.2 625

9.买方实际付出的价格为( )元/m2。

A.2 325

B.2 500

C.2 560

D.2 625

10.在百分率法中，交易情况修正系数应以( )作为基准来确定。

A.正常成交价格

B.正常市场价格

C.平均市场价格

D.买方实际支付价格

三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处(每指明一处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号。未将错误内容写在序号后面空格处的不计分)

××大厦房地产估价报告

封面及目录(略)

致委托方函

××股份有限公司：

受贵公司委托，我公司对贵公司位于××市×X路××号院内的××大厦(以下简称“估价对象”)的公开市场价值进行了评估。

我公司估价人员根据贵公司确定的为抵押担保提供房地产业增长价格参考的估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用适宜的估价方法，在实地查勘和认真分析现有资料的基础上，经过测算，并结合估价人员的经验对影响估价对象价值因素的分析，确定估价对象作为抵押贷款担保物，参考公开市场价值为20 350万元，大写人民币贰亿零叁佰伍拾万元整，单价：(略)。

××房地产评估有限公司(公章)

2010年1O月16日

估价师声明(略)

估价的假设与限制条件(略)