2011年房地产估价师案例与分析模拟试卷1(3)

(二)市场法估价测算过程

1.可比实例的选取

估价人员通过市场调查，按照用途、结构、地段等级等相同或相似，成交日期与估价时点相近，成交价格为正常价格或可修正为正常价格的要求，选取了A、B、C三个可比实例，具体情况见下表(房地产状况中的区域因素、个别因素详细情况比较略)。

2.比较修正过程

(1)交易情况修正

由于实例B、C的交易方式为拍卖、招标，较正常价格偏高，估计分别偏高2%和1%，故实例A、B、C的交易情况修正系数分别为100/100，100/102，100/101。

(2)交易日期修正

根据估价人员分析知，从2009年12月以来，该类房地产业的价格自2009年12月起平均每月上涨0.5%，故实例A、B、C的交易日期修正系数分别为：105/100，104/100，103/100。

(3)区域因素修正

估价人员经过认真调查、分析，并对实例A、B、C目前的区域因素状况和估价对象目前的区域因素状况进行了比较，确定区域因素修正系数分别为100/99，100/101，100/100。(4)个别因素修正

估价人员经过逐项认真调查、分析，确定实例A的个别因素状况比估价对象差2%，实例B的个别因素状况比估价对象好1%，实例C的个别因素状况比估价对象差1%(具体分析判断过程略)，故：

实例A、B、C的个别因素修正系数分别为100/98，100/101，100/99。

3.求取比准价格

实例A：

6300×(100/100)×(105/100)×(100/99)×(100/98)=6818(元/m2)

6750×(100/102)×(104/100)×(100/101)×(100/101)=6 747(元/m2)

6 760×(100/101)×(103/100)×(100/100)x(100/99)=6 963(元/m2)由于三个实例与估价对象的类似程度非常接近，故取三者的简单算术平均数作为估价对象的单位比准价格：

单位比准价格=(6 818+6 747+6 963)/3=6 843(5元/m2)

故运用市场法的估价结果为：

比准价格=6 843×30 000=20 529.O0(万元)

七、估价结果确定

由于采用收益法和市场法估价的结果非常接近，故取两种估价方法估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产的价格。

估价对象房地产价格=(20 170.26+20 529.O0)/2=20 349.63(万元)

取整为20 350万元(精确到万元)

单位价格：203 500 000÷38 000=5 355(元/m2)(取整)

估价人员根据估价目的，按照房地产估价的估价原则、方法和程序，并结合估价人员的经验，确定估价对象在估价时点2010年10月10 E1的抵押价值为20 350万元，大写人民币贰亿零叁佰伍拾万元整，单价：(略)。

四、指出并改正下面估价报告片段中的错误(本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错)

甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积2 000 m2，其中1层有600 m2为酒店大堂，900 m2出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施;其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间，每间建筑面积40 m2;会议室5间，建筑面积共500 m2;自用办公室3间，建筑面积共300 m2。该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积20 000元/m2，同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积10 000元/m2;当地同档次酒店每问客房每天的平均房价为250元，年平均人住率为60%;该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%;会议室的租金平均每间每13 1 000元，平均每间每月出租20天;当地酒店类房地产的资本化率为10%，该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正：

1层餐厅和咖啡厅价格=20 000×900=18 000 000(元)=1 800(万元)

酒店客房年总收益=250×280×365×(1-60%)=10 220 000(元)=1 022(万元)酒店会议室年总收益=1 000×20×12=240 000(元)=24(万元)

酒店年总费用=1 022 x40%=409(万元)

酒店客房及会议室年净收益=1 022+24-409=637(万元)

酒店客房及会议室价格=637/10%×[1-1/(1+10%)30]=6 005(万元)酒店办公室价格=300×10 000=3 000 000(元)=300(万元)

该酒店总价格=1 800+6 005+300=8 105(万元)