2011年房地产估价师案例与分析模拟试卷6(2)

参考答案

一、问答题

(一)1.该房屋的估价的主要技术路线可采用收益法和市场法来评估。

(1)收益法：

①计算该房地产在租赁期内的净收益，并折现至估价时点;②计算该房地产在租赁期后的净收益，并折现至估价时点;③把以上两部分的未来净收益折现值相加，得出委估房地产的现时价值。

(2)市场法：

由于该地区的房地产市场上该类房地产交易活跃、买卖和租赁发生频繁，所以可用市场法来估算。

①假设委估房地产无租赁协议约束，用市场法评估出该房地产完全权利下的价值;

②假设委估房地产无租赁协议约束，用市场法评估出该房地产在估价时点，为某一时问期间内的租赁收益，并把该期间内的净收益折现至估价时点，即为委估房地产在租赁期内的市场净收益现值;

③根据租赁协议，计算房地产在租赁期内的净收益，并折现至估价时点，即为租赁期内已确定的净收益值;

④把房地产完全权利的价值减去租赁期内的市场净收益现值，再加上租赁期内已确定的净收益现值，即为委估房地产的现时价值。

2.应搜集的资料：去房地产交易中心及房地产经纪公司了解该类房地产的买卖、租赁的实例资料，对估价对象的租赁协议需充分理解，熟悉租金的价格内涵。

(二)根据题意需评估一宗出租经营用途的商业房地产的转让价格，应该是公开市场价值。

1.依据最高最佳使用原则是对的，但不一定就是三个可比实例中平均年净收益最高的那一个(即350万元/年)。因为题中这三个可比实例的具体资料缺乏，三个可比实例的经营规模不同，其规模与估价对象房地产哪一个比较接近未知;商业房地产含义很广泛，经营项目是什么未知，所谓类似也显得比较模糊，不甚清晰;具体区段、位置不太清楚，而有些商业铺位，特别是零售百货、鞋帽、服装之类，仅差一步之遥，人流量就会相差甚远。综上所述，所以不能简单地就将年净收益为350万元/年这一个可比实例的收入选作为待估房地产的年净收益，这样是不恰当的。

2.按照题意，是采用市场法估价，选取了三个比较合适的可比实例，应根据每个可比实例的具体资料，分别做交易情况的调整、交易日期的修正、房地产状况(包括区位、权益、实物状况)调整，求取每个可比实例在估价对象房地产的交易情况、交易日期、房地产状况下的比准价格，最终求得此出租经营的商业房地产的比准价格。

(三)不正确.因为估价对象现实用途虽是工业.但估价用途应是商业.技术路线应按商业用地制定，优先选用比较法和收益法。

二、单项选择题

(一)1.A2.C3.C 4.A

(二)5.D6.A7.C 8.B

(三)9.D10.B

三、本估价报告的错误改正如下解法一：

1.土地取得成本

10 000×1 600×0.994 6×1.04=16 550 144(元)

2.市政配套设施费12 000×300=3 600 000(元)

3.销售税费