2011年房地产估价师案例与分析模拟试卷5(2)

参考答案

一、问答题

(一)1、居住房屋地产估价的常用方法有市场法、成本法、收益法。

2、技术路线：

①首先采用市场法计算在估价时点的经济适用房三、四层的基准单价;

②采用成本法计算在估价时点的经济适用房三、四层的基准单价;

③对上述两种方法所得结果进行综合，对两种方法的估价结果进行简单算术平均，确定最终的估价结果;

④参照市场上各种因素对房地产价格的影响程度，得出楼层、朝向、结构调节系数。

(二)

可以设定抵押的房地产包括：

(1)抵押人所有的房屋和其他地上定着物;

(2)抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物;

(3)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权;

(4)以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占有范围内的土地使用权同时抵押;

(5)依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权;

(6)以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权;

(7)以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押;

(8)依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押;

(9)以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押;

(10)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，以及教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产。

(三)调查当地政府在估价时点制定的同类地块土地出让金标准。确定估价对象的已使用年期和剩余使用年期以及土地资本化率，通过年限修正，确定估价对象的补交地价款。计算公式：

二、单项选择题

(一)1.D2.B3.A 4.D

(二)5.A6.B7.A

(二)8.B9.D10.C

三、本题有如下错误，需改正

1.年有效毛收入应为：22 000 x(1-10%)×50×12=11 880 000(元)。

2.年运营费用计算中，年管理费用应为：年管理费用=年有效毛收入×管理费用率=11 880 000×3%=356 400(元)。

3.年房产税、营业税及附加，应为：11 880 000×(12%+5.55%)=20 849 40(元)。因此年运营费用应为三项之和：年维修费用+年管理费用+年税金=1 000 000+356 400+2 084 940=3 441 340(元)(此处不算错误)，年净收益(年净租金)=11 880 000-3 441 340=8 438 660(元)(此处也不计人错误数)。

4.估价结果公式中n=45年(土地剩余年限)，不能用房屋耐用年限。