2011年《鉴证理论与实务》辅导之建筑物价格鉴证(8)

2011年《鉴证理论与实务》辅导之建筑物价格鉴证(8)

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　　资本化率的确定 #

　　资本化率本质上就是投资收益率，与投资项目的系统风险和个别风险大小有关。系统风险受地区影响，个别风险与房产的类型、用途、投资者进入房地产的时机相关

　　1、市场提取法，在市场上搜集3宗以上类似房屋建筑的价格、净收益资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率

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　　2、安全利率加风险调整值 #

　　安全利率：1年期国债利率或者银行存款利率

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　　3、复合投资收益率法

　　将购买建筑物的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率 #

　　4、资本收益率排序插入法 #

　　找出相关投资类型及其收益率、风险程度，按风险大小排序，将鉴证对象与其比较，确定资本化率。 #

　　如果容易获得可靠的市场资料，市场提取法是一种有效而使用的方法。安全利率加风险调整值法，是从投资者获取期望目标收益的角度考虑，关键是使风险调整值得确定。通常情况下，商业零售用房、写字楼、住宅、工业用房的投资风险依次降低，风险调整值也相应下降。

　　收益年限的确定 #

　　1、单独土地和建筑物的价格鉴证，分别根据土地使用年限和建筑物耐用年限确定收益年限，选用相应的有限年限的计算公式，净收益不应扣除建筑物折旧和土地取得费的摊销。 #

　　2、土地与建筑物合一的鉴证对象，建筑物耐用年限≥土地使用年限，根据土地使用年限确定收益年限，选用相应的有限年限的计算公式，净收益不应扣除建筑物折旧和土地取得费的摊销。

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　　3、土地与建筑物合一的鉴证对象，建筑物耐用年限<土地使用年限，采用下两种方式：

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　　(1)先根据建筑物耐用年限确定未来可获益的年限，选用对应的有限年的收益公式，净收益不应扣除建筑物折旧和土地取得费的摊销;然后再加上土地使用年限超出建筑物耐用年限的土地使剩余使用年限价值的折现值。

　　(2)未来可获收益年限设想为无限年，选用无限期计算公式，净收益中扣除除建筑物折旧和土地取得费的摊销 #