2011年价格鉴证理论与实务之土地使用权鉴证方法2

2011年价格鉴证理论与实务之土地使用权鉴证方法2

5、影响土地使用权价格的因素 #

一般因素、区域因素和个别因素

一般因素 #

(1)行政因素——国家干预

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土地制度、住房制度、城市规划、土地出让方式、地价政策、税收政策、交通管制、行政隶属变更

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(2)社会因素

政治安定状况、治安状况、房地产投机和城市化

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(3)经济因素

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a经济发展速度 #

b居民收入水平

c价格水平的变动 #

d储蓄投资水平、财政收支与金融状况、利率水平 #

(4)其他因素：人口、心理、国际 #

区域因素 #

位置、交通、基础设施、环境、城市规划限制

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影响商业用地土地使用权价格的区域因素

(1)商业繁华程度

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(2)交通便捷程度

(3)环境优劣程度

(4)规划限制

(5)其他因素

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影响住宅用地土地使用权价格的区域因素 #

(1)位置 #

(2)交通 #

(3)基础设施 #

(4)公用设施 #

(5)环境质量 #

(6)规划限制

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建筑密度是一块土地上底层建筑面积与全部土地面积的百分比 #

容积率是地块的建筑面积与地块总面积的比率 来源:考试大-价格鉴证师考试 #

(7)其他 #

影响工业用地土地使用权价格的区域因素

(1)交通

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(2)基础设施

(3)产业聚集规模 #

(4)环境质量 #

(5)规划限制

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(6)其他 #

个别因素

位置、面积、地形地质、地块形状、土地利用 #

6、土地使用权价格体系

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(1)基准价格 #

a是一个区域性均价

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b各类用地的均价

c政府确定的在一定时期内的土地使用价格 #

d单位面积的地价

e土地鉴证的重要参考

(2)标定地价

以基准地价为依据

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a宗地地价 #

b不进行大面积评估

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c是确定土地使用权出让底价的参考和依据

(3)出让底价 #

(4)转让价格

(5)出租价格

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二、土地使有权价格鉴证的程序(熟悉)

1、明确委托项目的基本事项 #

2、制定价格鉴证作业计划

3、现场勘察，收集资料，选择价格鉴证方法 #

4、估算评定土地使用权价格鉴证结果，撰写价格鉴证结论书 来源:考试大-价格鉴证师考试 #