2011年《鉴证理论与实务》辅导之建筑物价格鉴证(2)

2011年《鉴证理论与实务》辅导之建筑物价格鉴证(2) #

　　三、建筑物价格鉴证的市场法 #

　　1、熟悉：建筑物价格鉴证的市场法的基本含义和使用条件

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　　建筑物价格鉴证的市场法，是将价格鉴证标的与在较近时期内已经发生的同类型、同区域类似交易实例，就交易条件、价格形成的时间、区域因素(外部环境因素)及个别因素(建筑物自身条件)加以比较对照，以已经发生了交易的类似房屋建筑物的已知价格为基础，作必要的修正后，得出价格鉴证对象基准日最可能实现的合理价格。

　　适用条件：

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　　(1)有一定的正常交易实例，通常不少于3个 #

　　(2)交易实例与鉴证对象具有较好的可比性：用途、结构类型、装修标准、建材质地、所处地区、外部环境、产权性质

　　(3)交易时间与基准日接近

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　　(4)交易具有透明性、公平性和有效性 #

　　(5)交易实例与鉴证对象在土地出让年限和使用需求方面基本一致。

　　2、掌握：资料收集、可比实例选择、建立可比基础、交易情况修正、交易日起修正、区域因素修正、个别因素修正、比准价格计算 #

　　步骤：

　　第一步收集资料

　　拥有大量的房屋建筑交易实例资料，是运用市场进行价格鉴证的先决条件，收集的资料应该包括： #

　　(1)交易双方情况及交易目的 #

　　(2)交易实例状况 #

　　(3)成交价格 房地总价、房屋总价、土地总价、单价、租金 #

　　价格类型、价格水平、货币类型、货币单位

　　一次付清、分期付款及比例、

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　　(4)付款方式 抵押贷款比例、租金支付方式