2011土地使用权价格鉴证辅导(5)

2011土地使用权价格鉴证辅导(5) #

　　四、土地使用权价格鉴证的收益法

　　(一)熟悉：收益法的基本含义和公式 #

　　基本含义：通过预测土地未来产生的预期收益，以一定的还原利率将预期收益折算为现值之和，从而确定土地使用权价格的方法。 #

　　理论依据：地租理论和生产要素分配理论 #

　　基本公式：

#

　　P——土地使用权的价格 #

　　A——土地净收益 #

　　r——还原率

#

　　n——土地收益年限 #

　　(二)掌握：土地收益额、土地资本化率(还原率)、土地收益年限的测算方法 #

　　土地收益额测算方法

　　土地收益通过土地的具体使用，以房地合一的形式获得。求取土地纯收益的步骤： #

　　1、计算总收入，在房地合一的状态下，最有效使用可获得的总收入

　　2、求取总费用，包括：房地产税金、维修费、管理费、保险法、租金损失准备金 #

　　3、求取总收益，总收入—总费用 #

　　4、确定房屋纯收益，利用房屋现值和还原利率计算

　　5、求取土地纯收益=总收益-房屋纯收益 #