2011年价格鉴证理论与实务之土地使用权鉴证方法4

2011年价格鉴证理论与实务之土地使用权鉴证方法4

土地还原率测算方法 #

土地投资报酬率 #

计算方法 #

1、市场提取法，也称为租价比法 #

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2、通过安全利率加上风险调整值得方法求取还原利率 #

无风险利率可以选择国债利率或者银行1年期存款利率作为安全利率。风险利率通过社会经济环境对地产投资收益的影响进行调整，风险利率既可能是正值，也可能是负值 #

土地收益年限测算方法 #

从价格鉴证基准日延续的时间长度

收益年限=出让年限-已经使用的年限 #

(三)收益法的应用

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收益法案例分析(P90) #

五、土地使用权价格鉴证的成本法

(一)概念和基本公式 #

也成为成本逼近法，是以开发土地所耗费的各项费用之和为依据，再加上一定的利润、利息、税金以及土地所有权收益来去定土地使用权价格的方法。 #

土地使用权价格=土地取得非+开发费+税费+利息+利润+所有权收益

适用于新开发土地，特别是土地市场发育不完善，土地成交实例不多，无法利用市场法等方法进行鉴证的的情况，也可用于无收益又很少交易的公园、学校、公共建筑、公共设施等

(二)掌握：土地取得费、土地开发费、耕地占用税和土地增值税、投资利息、开发商利润回报、土地所有权收益的含义和计算方法

土地取得费：为取得土地使用权而支付的费用 #

1、征用集体土地学要支付：土地补偿费、附着物和青苗补偿费、新菜地开发建设基金、安置补助费 #

2、购买城市土地：土地出让金、拆迁费

土地开发费 #

基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费

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投资利息

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资金的时间价值，包括两部分：土地取得费利息和土地开发费利息 #

土地取得费利息以整个取得费为基数，计息期为整个开发期

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土地开发费利息以整个开发费为基数，计息期按土地开发期限的一半计算 #

开发商利润 #

以取得费和开发费为基数，以合理的利润计算 #

所有权收益 #

两种计算方法：

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1、所有权收益=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润)×增值收益率

收益率根据经验确定，一般在10~30%之间

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2、以出让金为标准 #

(三)成本法的应用 #