物业公司开的发票，有那么多税率？惊呆了！

为什么物业公司开具的发票有这么多税率？ 这是因为它们属于不同的义务。 根据《增值税暂行条例》，我国增值税税率分为17%、13%和零税率三种基本税率。 经过几个阶段的变化，目前还剩下6%、9%、13%三个级别。 税率也有5%、3%、1%三种。 #

首先说一下增值税的变化：第一阶段是1994年1月1日至2011年12月31日，期间增值税税率基本保持不变。

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从1993年国务院令第134号到2008年国务院令第538号，主要维持了17%、13%和零税率三种基本税率。 其中，纳税人销售或者进口下列货物，税率为13%：

粮食、食用植物油； #

自来水、采暖、空调、热水、煤气、液化石油气、天然气、沼气、居民用煤制品； #

书籍、报纸、杂志 #

饲料、化肥、农药、农机、农膜；

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国务院规定的其他货物。

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其他销售或进口的货物和应税服务的税率为17%。 #

纳税人出口货物时，税率为零（国务院另有规定的除外）。 #

第二阶段为2012年1月1日至2023年11月19日，由于营业税改征增值税，增值税税率开始发生变化。 #

这段时期税率的主要变化是：在现行增值税标准税率17%和13%低税率的基础上，新增了11%和6%两个低税率。 有形动产租赁适用17%的税率，交通运输、建筑业适用11%的税率，其他现代服务业适用6%的税率。 #

第三阶段是2023年7月1日至今，增值税税率持续减免阶段。 #

一、自2023年7月1日起，简化增值税税率结构，取消13%的增值税税率。 增值税暂行条例原适用13%税率的房租发票税率房租发票税率，税率调整为11%。 #

二、自2023年5月1日起，纳税人发生增值税应税销售或者进口货物的，原适用17%、11%的税率分别调整为16%、10%。 #

三、自2023年4月1日起，增值税一般纳税人（以下简称纳税人）发生增值税应税销售或者进口货物，原适用税率16%调整为13%； 原适用税率为10%，税率调整为9%。 #

此后：所有税率均降至13%、9%和零税。 还有5%和3%的税率。

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然后我们再回到物业公司开具的这张发票，我们可以看到：

物业管理费税率为6% #

因为它属于现代服务业中的商务辅助服务。 这是营改增后新提高的税率。 物业管理费所得税税率为6%，征收率为3%。 其中，连续12个月物业管理费销售额达到500万元以上（含500万元）的，为一般纳税人，适用税率为6%。 连续12个月物业管理费销售额未达到500万元的，适用税率为6%。 3%的税率。 参考政策包括：《财政部 国家税务总局关于全面推进营业税改增值税改革的通知》（财税[2023]36号）：附件1.《试点实施办法》 《营改增方案》： #

（一）纳税人发生除本条第（二）、（三）、（四）项规定以外的应税行为的，税率为6%。 #

企业管理服务费税率为6%

属于现代服务业中的商务辅助服务。 适用政策同上。 都是营改增后新增的。

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水税税率为9%

原来，《增值税暂行条例》规定，居民用自来水、供暖、空调、热水、煤气、液化石油气、天然气、沼气、煤炭产品的税率为13%。 经过多次降低税率，从13%降至11%。 然后到10%，最后降到9%。 #

电力税税率为13%。

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属于《增值税暂行条例》规定适用13%优惠税率以外的其他货物销售。 这也从17%下降到16%，再下降到目前的13%。

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租金税率5% #

纳税人将其通过经营租赁或者旧房地产项目取得的房地产出租的，可以按5%的税率缴纳增值税。 相关文件如下：

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关于印发《纳税人提供房地产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告 国家税务总局公告2023年第16号

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第二条 纳税人以经营租赁方式租赁其取得的房地产（以下简称租赁房地产）第一考试网，适用本办法。 #

取得的房地产包括直接购买、捐赠、投资、自建、偿还债务等多种形式取得的房地产。 #

该措施不适用于提供道路通行服务的纳税人。 #

第三条 一般纳税人出租房地产，应当按照下列规定缴纳增值税： #

（一）一般纳税人出租2023年4月30日前取得的房地产的，可以选择适用简易计税方法，按5%的税率计算应纳税额。

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根据《关于全面推开营业税改征增值税试点进一步明确再保险、房地产租赁、非学历教育等政策的通知》（财税[2023]68号） #

2、房地产经营租赁服务

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1.房地产开发企业一般纳税人出租自行开发的旧房地产项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。 纳税人租赁与机构所在地不在同一县（市）的旧的自行开发房地产项目的，应当在机构所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关申报纳税。房地产所在地按照上述计税方法。

最后附上最新的增值税税率表、征收税率表和预征税率表，方便大家。 #

结尾 #