注册资产评估师执行不动产评估业务行为的基本准则

第一条 为了规范注册资产评估师从事房地产评估业务，维护社会公共利益和资产评估参与各方的合法权益，根据《资产评估准则——基本准则》，制定本准则。标准”。

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第二条 本指引所称房地产，是指土地、建筑物及附着在土地上的其他附着物，包括实物及其相关权益。 #

第三条 本指引所称房地产评估，是指对房地产价值进行分析、估计并出具专业意见的行为和过程，包括个人房地产评估和企业价值评估中的房地产评估。 #

第四条 注册资产评估师从事房地产评估业务，应当遵守本指引。 #

第五条 注册资产评估师办理其他与房地产估价相关的业务，可以参照本准则。 #

第二章 基本要求

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第六条 注册资产评估师从事房地产评估业务，应当遵守有关法律、法规和资产评估基本准则，并考虑其他评估准则的有关规定。 #

第七条 注册资产评估师从事房地产评估业务，应当具备房地产评估相关专业知识和相应的评估经验，具备从事房地产评估业务的专业能力。

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第八条 注册资产评估师从事房地产评估业务，应当明确评估对象，根据评估目的和其他相关条件选择适当的价值类型，适当运用评估方法，形成合理的评估结论。

第九条 注册资产评估师办理房地产评估业务时，应当关注房地产的权属情况，并要求委托人对其房地产的权属作出承诺。 注册资产评估师应当对房地产权属信息进行必要的核查。 #

第十条 房地产评估应当在评估对象符合用途控制要求的条件下进行。 房地产用途限制应当按照有关部门依法规定的用途、面积、高度、建筑密度、容积率、楼龄等技术指标。

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第十一条 房地产有多种使用方式时注册资产评估师，应当在合法的前提下，按照最佳使用方式进行评估。 #

第十二条 注册资产评估师对房地产进行评估的评估方法可以参照国家有关标准。

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第三章 操作要求 #

第十三条 注册资产评估师办理房地产评估业务时，应当要求委托人明确房地产的内容和评估结果的预期用途，确定房地产评估对象和评估目的。 房地产评估的对象可以是房地产对应的全部权益，也可以是房地产对应的部分权益。

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房地产估价目的包括房地产转让、抵押、租赁、保险、税收、征收、征收、企业产权变更、财务报告等目的。 #

第十四条 注册资产评估师从事房地产评估业务，应当全面了解房地产的实物状况、产权状况和所在地，掌握评估对象的主要特征。

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第十五条 注册资产评估师从事房地产评估业务，应当根据评估目的和房地产具体情况作出合理假设。

第十六条 房地产各组成部分的价值相互影响。 建筑物的价值可能会因其占用的土地使用权而减少。 建筑物因其占用的土地使用权价值减少的，在评估土地使用权价值时，应当合理计算并扣除损失金额。 #

第十七条 对土建工程与设备安装工程为一体的房地产，注册资产评估师应当关注设备安装工程与房地产的关系，合理区分，并考虑机器设备等资产对房地产的影响。房地产的价值。

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第十八条 注册资产评估师办理房地产评估业务时，一般情况下应当对被评估的房地产进行现场勘察，明确房地产的现状，并关注其权属状况。 。 特殊情况下，采用抽样等方法对房地产进行现场调查的，注册资产评估师应当制定合理的抽样方法，并充分考虑抽样风险。

对因客观原因隐藏或无法现场检查的部分房产，应当采取适当措施进行判断并妥善披露。

第十九条 对水利工程、码头、桥涵、道路等不动产，注册资产评估师应当根据不动产的价值特征和资产特征，将不动产评估与技术评估相结合。设计概算、工程图纸、竣工结算材料、定额标准等信息。亲临现场了解楼盘的结构、工程量、工程造价分配、建设周期和收入等情况。

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第二十条 注册资产评估师办理房地产估价业务，应当关注房地产的相邻关系、租赁限制以及动产对房地产价值的影响。

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第二十一条 注册资产评估师使用其他评估机构出具的房地产评估报告时，应当对房地产评估结果进行必要的分析判断，并合理使用。 #

第四章 评价方法

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第二十二条 注册资产评估师从事房地产评估业务，应当根据评估对象的特点、价值、价值等，分析市场法、收益法、成本法三种基本资产评估方法以及假设展开法。类型、数据收集和其他相关条件。 基准地价修正法等衍生方法的适用性以及评估方法的适当选择。

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第二十三条 注册资产评估师采用市场法评估房地产时，应当收集足够的交易实例。 交易实例收集的信息一般包括：

（一）交易实例基本情况，主要包括：名称、所在地、所在地、面积、用途、产权状况、土地形态、用地期限、建筑物竣工日期、建筑结构、周边环境等；

（二）交易日期； #

（三）交易价格，包括总价、单价、定价方式；

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（四）付款方式； #

（五）交易情况，主要包括交易目的、交易方式、交易税负方式、交易者之间的特殊利益、特殊交易动机等。

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第二十四条 作为参考对象的交易实例应当符合下列条件： #

（一）与评价对象在区位、用途、规模、建筑结构、等级、权利性质等方面相似的； #

（二）交易日期接近评估基准日；

（三）交易类型与评价目的一致； #

(4) 交易价格为正常价格或可以修正为正常价格。

第二十五条 注册资产评估师采用市场法评估房地产时，应当对交易情况、交易日期和房地产状况进行更正。 #

交易条件修正是将参考对象在实际交易条件下的价格修正为正常交易条件下的值。 交易日修正是将参考对象在交易日的价格修正为评估基准日的价值。 房地产状况修正是将参考对象状况下的价格修正为评估对象状况下的价值。 可分为地域条件矫正、公平条件矫正和体质条件矫正。

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第二十六条 注册资产评估师运用收益法进行房地产评估时，应当了解： #

（一）房地产应当具有经济利益或者潜在经济利益； #

（2）能够更准确地预测和量化房地产未来的收益和风险；

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（三）房地产的未来收入应当是房地产本身带来的收入； #

（4）房地产未来收入包括有形收入和无形收入。

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第二十七条 注册资产评估师采用收益法进行房地产评估时，应当合理确定收益期限、净利润和折现率。

（一）收益期限应当根据建筑物剩余经济寿命、土地使用权剩余使用年限等参数，按照有关法律法规的规定合理确定；

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（二）确定净利润时应当考虑对未来收益和风险的合理预期； #

（3）折现率与房地产的收益法、收益预测方法和风险状况有关，并且根据房地产的组成部分而不同。 折现率的口径应当与预期收益的口径一致。 #

第二十八条 采用收益法评估房地产时，存在租赁限制的，租赁期内的租金应当为租赁中确定的租金，租赁期外的租金应当为正常客观租金注册资产评估师，租赁期内的租金应当按照租赁合同中确定的租金计算。应在评估报告中适当披露。

第二十九条 注册资产评估师采用成本法对房地产进行评估，在估算重置成本时，应当了解：

(1)重置成本采用客观成本；

（二）以土地使用权和建筑物分别估算后相加的方式评估房地产重置成本时，重置成本的相关成本构成部分应当在两者之间合理划分或分摊，避免重复计算或遗漏；

(3)房地产的重置成本通常是更新后的重置成本。 当评估对象为具有特定历史文化价值的房地产时，应尽可能采用修复重置成本。

第三十条 注册资产评估师应当分析判断房地产的土地使用权剩余年限、建筑物的经济寿命和房地产涉及的设施设备的经济寿命，合理确定房地产的经济寿命。 。 #

第三十一条 注册资产评估师应当综合考虑可能引起房地产减值的主要因素，合理估计各项折旧。 建筑物的折旧包括实物折旧、功能折旧和经济折旧。 确定建筑物实物折旧时，应当综合考虑建筑物使用寿命、经济寿命和土地使用权剩余年限的影响。

确定住宅建筑实物折旧时，应当考虑土地使用权自动续期的影响。 土地使用权自动续期时，应当根据建筑物的经济寿命确定折旧额。 #

第三十二条 注册资产评估师采用假设开发法评估房地产时，应当了解： #

（一）具有开发和再开发潜力且开发完成后的价值能够合理确定的房地产，适用假设开发法；

（二）房地产开发完成后的价值，是指房地产开发完成后的状况对应的价值；

（三）后续开发建设所需支出和应得利润，包括：后续开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金、开发利润、取得拟开发房地产的税金等；

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（4）设想的开发方式应当是符合规划条件的最佳开发利用方式。

第三十三条 注册资产评估师采用基准地价修正方法评估土地使用权价值时，应当根据评估对象价值内涵与基准地价内涵的差异，合理确定调整内容。 。 在土地等级、用途、权利性质等因素一致的情况下，调整内容一般包括交易日期修正、区域因素修正、个体因素修正、使用年限修正和开发程度修正等。 #

第五章 企业价值评估中的房地产评估

第三十四条 企业拥有的房地产通常计入存货、投资性房地产、固定资产、在建工程、无形资产。 #

第三十五条 注册资产评估师在进行企业价值评估时，应当关注企业的经营活动和房地产的实际使用情况对房地产价值的影响。

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第三十六条 注册资产评估师在企业价值评估中，应当根据企业价值评估的价值类型，合理设定房地产评估的假设和限制。 #

第三十七条 在企业价值评估中，存货、投资性房地产和自用性房地产等影响房地产价值的因素存在差异。 #

第三十八条 注册资产评估师在进行企业价值评估时，应当对房地产的财务会计方法以及是否存在未签订房地产合同和未支付货款的情况进行分析，明确房地产评估的内涵。遗产的评估价值和实际支出以及未付款项。 支出之间的关系，避免重复计算或遗漏。 #

第三十九条 在企业价值评估中，房地产是企业资产的组成部分，其评估价值取决于其对企业的贡献。

第四十条 企业价值评估中，对于剩余房地产，注册资产评估师应当考虑持有该房地产的目的、收益状况以及实现交易的可能性，采取适当的评估方法，合理确定其评估价值。 。

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第六章 披露要求

第四十一条 注册资产评估师从事房地产评估业务，履行必要的评估程序后，应当按照《资产评估准则——评估报告》的规定出具评估报告，并进行适当披露。

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第四十二条 房地产评估报告无论是单独出具还是作为评估报告的组成部分，注册资产评估师应当在评估报告中披露必要的信息，以便评估报告使用者合理理解评估结论。 #

第四十三条 注册资产评估师从事房地产评估业务，在出具评估报告时，应当披露房地产的总体情况、主要特征和权属状况。

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第四十四条 评估报告应当说明使用其他评估机构的房地产评估报告的情况。 #

第七章附则 #

第四十五条 本法自2008年7月1日起施行。

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