土地估价师辅导：土地市场的微观管理

　　土地市场的微观管理

　　所谓土地市场的微观管理，是指国家通过法律、行政等手段对土地市场运行进行统一的规范与管理，保证市场主体公平交易、平等竞争，以发挥土地市场机制的正常调节功能。 #

　　（1）对土地市场客体的管理

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　　土地市场的客体主要是指土地及土地产权，对土地市场客体的管理主要是限制允许进入市场的土地产权的范围。 #

　　（2）对土地市场主体的资质审查

　　①土地使用权出让人和转让人的资格。土地使用权出让人只能是国家，其代表是经国家授权的各级政府。凡因土地使用权的出让、转让而享有土地使用权的境内外的公司、企业、其他组织和个人，均可成为城镇建设用地使用权的转让人。

　　②土地使用权受让人的资格。作为土地使用权受让人的企业、其他组织或个人，不仅要有正当的用地理由，还要有支付土地出让、转让费用的能力或筹资能力，以及相应的经营管理能力。

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　　（3）土地市场交易程序的规范 #

　　①建设用地使用权出让程序。

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　　②建设用地使用权转让程序。建设用地使用权转让程序是：申请、批准、签约、公证、登记， #

　　③建设用地使用权出租程序。建设用地使用权的出租必须符合一定的程序。一般要经过签约和登记两个阶段。 #

　　④建设用地使用权抵押程序。建设用地使用权抵押的手续较为简单，一般只需出示土地使用证，证明其建设用地使用权的真实性，并签订建设用地使用权抵押合同。签订抵押合同之后，必须予以登记。只有经过登记的抵押合同，才具有效力。建设用地使用权抵押一般向土地管理部门登记。

　　（4）土地市场中介管理

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　　①对土地中介服务企业与个人进行严格的资质审查。所谓资质审查，是政府有关机构(房地产行政管理部门、国土资源管理部门、工商行政管理部门等)对从事土地中介服务的企业或个人进行资格审定和确认。 #

　　②对土地中介服务企业与个人进行经常性的审查和监督。政府除了对从事土地中介服务的企业与个人进行严格的资质审查外，还必须进行经常性的审查和监督。

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