土地增值税清算时间、扣除原则以及扣除范围是否一致？

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农地增值税和企业所得税作为房地产企业的两大税制，在费用交纳与收入确定方面有太多相似之处，而且二者在众多方面亦存在差别。房地产企业无论是农地增值税的清算还是企业所得税的汇算清缴，都须要确定容许交纳的费用。费用的确定与税额的高低存在着必定联系，这么，两个税制之间对费用交纳到底存在什么差别呢？交纳时间、扣除原则以及扣掉范围是否一致？农地增值税清算中剔除的开发费用在企业所得税中又怎样处理呢？

农地增值税采取了预税收款，达到清算条件时，进行农地增值税清算；企业所得税采取了对未建成收入除以预计计税毛利率记入应纳税所得额，建成时对预计毛利进行纳税调整。 #

然而，农地增值税清算与企业所得税汇算清缴时，或许会存在虽然是同一个项目，时间上亦是不同的状况。这么，我们首先要确定其必须清算、完工的时间。

01农地增值税清算时间 #

农地增值税清算分为必须清算和可以清算两种情形： #

依据《国家国税总署关于房地产开发企业农地增值税清算管理有关问题的通告》（税务发〔2006〕187号）第二条农地增值税清算条件的规定，符合以下情形之一的，纳税人应进行农地增值税的清算： #

（1）房地产开发项目全部完工、完成销售的； #

（2）整体出售未完工预算房地产开发项目的；

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（3）直接出售农地使用权的。 #

而在下述状况中，经理国税机关可要求纳税人进行农地增值税清算： #

（1）已完工初验的房地产开发项目，已出售的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比列在85%以上，或该比列虽未超出85%，但剩余的可售建筑面积早已租赁或自用的；

（2）取得销售（预售）许可证满十年未能销售完毕的；

（3）纳税人申请吊销地税登记但未申领农地增值税清算手续的；

（4）省国税机关规定的其他状况。

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02企业所得税中建成标准的确定

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因为对房地产开发企业开发期长，预计毛利率与实际毛利率受市场和新政等多方面影响，多数状况是不一致的。按照规定，企业所得税在开发产品建成之后2023实际成本核算方法，企业可在通车年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税费用核算的中止日，不得滞后。只有在开发产品建成之后，才可按规定计提成本。 #

国家国税总署关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理方法》的通告第三条规定，除农地开发此外，其他开发产品符合下述条件之一的，应视为早已建成：

（1）开发产品完工证明材料已报房地产管理部委备案; #

（2）开发产品已开始投入使用; #

（3）开发产品已取得了初始产权证明。

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《国家国税总署关于房地产企业开发产品建成标准国税确认条件的批复》（税务函[2009]342号）规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品无论安装工程品质是否通过初验合格，或是否代办建成（完工）备案手续以及财会预算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为早已建成。房地产开发企业应按规定及时对账开发产品计税费用并估算此前以预售形式销售开发产品所取得收入的实际毛利额，同时将开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，记入曾经（通车年度）应纳税所得额。 #

03农地增值税与企业所得税估算原则不同

企业所得税根据年度作为纳税其间的观念，对房地产企业只是一样的。而农地增值税的纳税其间则为整个项目的建设期。这是企业所得税同农地增值税的不同之处。企业所得税根据年度来纳税，不同的新盘只要是一个企业，都要统一估算税赋款，而农地增值税根据项目清算，无论发生在哪个年度，只要是一个项目进行统一清算。

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（一）农地增值清算原则

按照税务发〔2006〕187号文件的规定，农地增值税是根据房地产开发项目(分期开发项目，以分期项目为单位核算)为单位进行核算的，在房地产开发项目中包含普通和非普通别墅的，应当分别估算农地增值额。现行新政中，多地多以三分法为标准，分别估算农地增值额，即：普通、非普通和其他。 #

国家国税总署关于印发《土地增值税清算管理细则》的通告（税务发[2009]91号）第十七条规定，清算初审时，应初审房地产开发项目是否以国家有关部委审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类别房地产是否分别估算增值额、增值率，收取农地增值税。

（二）企业所得税计税费用确定原则 #

开发产品费用对象的确定直接关系到开发产品费用核算的合理智和精确性，是应纳税所得额估算确定的基础。因而，房地产开发企业需合理确定已建成开发产品的费用对象，并将确定原则、依据，共同费用分配原则、方法，以及开发项目基本状况、开发计划等出示专项报告，在开发产品完工曾经企业所得税年度纳税报送时申报经理国税机关。

按照国家国税总署关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理方法》的通告（税务发〔2009〕31号)第十一条的规定，企业在进行费用、费用的核算与交纳时，应当按规定区分期间成本和开发产品计税费用、已销开发产品计税费用与未销开发产品计税费用。

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企业所得税的计税费用是指企业在开发、建造开发产品过程中所发生的根据征税规定进行核算与计量的应并入某项费用对象的各项成本。确定费用对象，是估算地产企业计税费用的起点。

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计税费用的核算则须要确定计税的费用对象，计税的费用对象按照如下原则进行确定： #

（1）能否销售原则。开发产品才能对外经营销售的，应作为独立的计税费用对象进行费用核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性费用对象进行归集，之后再将其相关费用摊入才能对外经营销售的费用对象。 #

在实际估算中，可售的费用对象会产生可售面积，不可售的费用对象，不列入可售面积，而是将其费用作为公共配套设施费在其他费用对象短发摊。 #

可售原则实际上是配比原则的反映，只有可售的才可以作为费用对象，否则没有收入与之般配比。配套设施因为没有收入与其配比，不能作为独立的费用对象，并且出于效率原则出发，没有必要每发生一笔开销，都要进行分配，而是将配套设施作为后边的费用对象，先进行归集，建成后再进行分配。

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如：以地下基础设施修筑的车位，可以作为公共配套设施费处理，而毋须踏入可售面积。现在各地均有专门针对于民防与非民防车库的相关规定，例如，有的省规定房地产开发项目按规定建设的民防安装工程产权应属于国家所有，其投资者处置利用地下民防设施建造的车位（位）等设施不能实现产权转移，取得的收入不应视为出售房地产收入。房地产开发企业处置利用地下民防设施建造的车位（位）等设施取得的收入，不预征农地增值税。在清算申闹铃，房地产开发企业处置利用地下民防设施建造的车位（位）等设施取得的收入，不记入农地增值征税入，凡按规定无偿移送给政府、公共事业单位适于非营利性社会公共事业的，准予交纳相关费用、费用。有的地方容许交纳费用，并且实际操作难度较大。

虽然对于增值税来说，《国家国税总署关于农地对价交纳时间等增值税征管问题的公告》（国家地税总署2023年第86号公告）明晰：“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积”。 #

（2）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相似、产品结构类别没有显著差别的群体开发的项目，可作为一个费用对象进行核算。 #

（3）功能分辨原则。开发项目某组成部份相对独立，且具备不同使用功能时，可以作为独立的费用对象进行核算。 #

（4）定价差别原则。开发产品因其产品类别或功能不同等而造成其预期价格存在较大差别的，应分别作为费用对象进行核算。 #

（5）费用差别原则。开发产品因建筑上存在显著差别或许造成其建造费用出现较大差别的，要分别作为费用对象进行核算。例如框架结构和现浇结构的楼房，就该作为不同的费用对象。

（6）权益分辨原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的,应结合上述原则分别界定费用对象进行核算。减去上计税费用的确定原则外，共同费用怎样分配还有相应的方式。其中农地及费用原则上根据占地面积法来均摊，建筑面积法、层高系数法视项目自身状况可力争，经勾通同意后使用。而一次性取得农地，分期开发的农地开发费用，在征得税务机关同意后，可以根据农地整体决算费用进行分配，待全部建成后再行调整；配套设施应当依照建筑面积法进行平摊；借贷本息可以根据直接费用法或预定造价法进行平摊；其余的共同费用平摊方式由企业在上述步骤中自行确定。 #

04农地增值税与企业所得税容许交纳的费用范围差距 #

（一）农地增值税容许交纳的费用范围

在《土地增值税纳税报送表（修订版）》中，农地增值税清算项目中扣掉项目总额总计如下表： #

除上表外，农地增值税也有加计交纳的规定，即在对从事房地产开发的纳税人可按取得农地使用权所支付的总额和房地产开发费用总额之和，加计百分之二十的交纳。

（二）企业所得税容许交纳的费用范围

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开发企业要区分期间成本和计税费用。计税费用是对象化的成本，而其间学费是随着财会其间交纳，何必配比到费用对象中去。开发产品计税费用总额的内容如下表： #

归集开发费用可以根据以下两种方式界定：

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根据财会课目界定为： #

①土地征收及征地补偿费； #

②前期安装工程费；

③基础设施费； #

④建安安装工程费；

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⑤公共配套设施费；

⑥开发间接成本。 #

根据费用类别界定为:

①实际发生的开发费用；

②四类预提成本，包括协议总额不超10%的总额，根据预计造价预提的配套设施成本，应向政府上交但未能上交的送审报批成本、物业建立成本、按照农地整体决算费用分配的农地开发费用； #

③待摊成本。

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（三）农地增值税与企业所得税详细费用交纳范围的差距

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按照以上农地增值税以及企业所得税的交纳费用范围，我们可以看出，有很的费用交纳存在一致的状况，并且实际上农地增值税的交纳范围比企业所得税的范围要小一些。其中，有以下几个方面属于企业所得税可以交纳而农地增值税不能交纳的状况。详细如下：

（1）毁约金 #

依据《土地增值税暂行细则》的规定，估算增值额的交纳项目不包括延迟收楼而支付的毁约金，所以，房地产开发企业因为延迟收楼而支付的毁约金不能作为估算农地增值税增值额的交纳项目，并且可以作为企业所得税的交纳项目，《国家地税总署关于公布〈中华人民共和国企业所得税年度纳税报送表(A类，2014年版)〉的公告》（国家地税总署公告2014年第63号）附件《填表说明》规定，不得税后交纳的税款、罚款和被罚没赃物的损失，不包括纳税人根据经济协议规定支付的毁约金、罚款和仲裁费。

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（2）中行利息

中行利息不能在农地增值税后交纳，并且可以在企业所得税后交纳。 #

（3）营销设施建设成本 #

在农地增值税中开发间接成本不包括项目营销设施建造费，在进行清算时，该成本作为销售成本处理。并且在企业所得税中作为开发间接费处理。

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同时，国家地税总署对营销设施税后处理，作出以下回复：房地产企业单独修筑的售房部、样板房等营销设施费，应分不怜悯况处理： #

第一，房地产企业在开发新村内、主体外修筑临时性建筑物作为售房部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等成本，应记入房地产销售成本交纳。售房部、样板房内的资产，如冰箱、电视机等资产性添置总额不得在销售成本中列支。 #

第二，房地产企业在主体内修筑临时售房部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等成本，完工后有偿出售的，应估算收入并准予交纳。

第三，房地产企业运用规划配套设施（如：会馆、物业管理用房），发生的售房部、样板房的设计、建造、装修等成本，按以下原则处理：完工后产权属于全体住户所有的，其费用、费用可以交纳；完工后无偿移送给政府、公用事业单位适于非营利性社会公共事业的，其费用、费用可以扣除；完工后有偿出售的，应估算收入，并准予交纳费用、费用。

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（4）农地闲置费是企业所得税费用，不是土增税的交纳费用。 #

依据《国家国税总署关于农地增值税清算有关问题的通告》（税务函[2010]220号）第四条规定，房地产开发企业逾期开发收取的农地闲置费不得交纳。

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依据《国家国税总署关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理方法》（税务发[2009]31号）第二十七条的规定，开发产品计税费用开支中的“土地强征费及征地补偿费”包括农地闲置费。

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（5）大市政配套费，农地增值税不容许交纳。

大市政配套费是对准市政等管理部委收取的或实际发生的开发项目建设用地界线（一般称红线）以外的相关城市公路、给水、燃气、排水等安装工程成本。因为农地增值税按国家审批的项目估算农地增值额，房开企业收取的或实际发生的项目以外的市政安装工程配套成本，在进行农地增值税清算时，不得作为交纳项目扣掉，而且部份地区容许交纳但不容许加计扣掉，也不得作为估算房地产开发成本交纳限额的基数。企业所得税处理上，《房地产开发经营业务企业所得税处理方法》第二十七条规定，大市政配套费作为农地强征费及征地补偿费处理。 #

（6）其间学费与开发间接成本

企业所得税新政，常常是限制将一些成本记入其间学费，而是规定尽量记入开发费用，而农地增值税新政则尽量规定记入其间学费2023实际成本核算方法，以免侵蚀农地增值税的课税。

企业所得税新政是避免企业为了迟收税款，而将属于开发间接成本的项目，记入其间学费。通常说来，记入其间学费对所得税有弊端，记入开发费用，因为可以加计交纳，对农地增值税有弊端。实际上企业通常并不财会入其间学费，由于记入其间学费影响所得税的弊端也是时间性差别，即使记入开发费用也一样可以得到交纳，而记入开发费用对农地增值税的弊端则是实实在在的永久性差别。 #

（7）房地产开发成本的交纳

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农地增值税清算时可以交纳的房地产开发成本，推行据实限额交纳和估算交纳相结合的原则。而企业所得税其间学费中的本息总额分辨成本性开支和资本性开支后据实限额交纳。 #

《国家地税总署关于农地增值税清算有关问题的通告》（税务函〔2010〕220号）第三条规定，财务成本中的本息总额，凡才能按出售房地产项目估算平摊并提供金融机构证明的，容许据实交纳，但最高不能超出按商业中行同类同期借贷利率估算的总额。凡不能按出售房地产项目估算平摊年息总额或不能提供金融机构证明的，房地产开发成本在按“取得农地使用权所支付的总额”与“房地产开发费用”金额之和的10%以内估算交纳。全部使用自有资金，没有年息总额的，根据以上步骤交纳。

《房地产开发经营业务企业所得税处理方法》第二十一条规定，企业为建造开发产品借入资金而发生的符合征税规定的借贷成本，可按企业财会准则的规定进行归集和分配，其中属于财务成本性质的借贷成本，可直接在税后交纳。《企业所得税法施行细则》第三十八条规定，非金融企业向金融企业借贷的本息总额准予交纳，非金融企业向非金融企业借贷的本息总额，不少于根据金融企业同期同类借贷利率估算的数额的部份准予交纳。 #

（8）农地增值税加计交纳与企业所得税的预提成本交纳。 #

农地增值税交纳，即在对从事房地产开发的纳税人可按取得农地使用权所支付的总额和房地产开发费用总额之和，加计百分之二十的交纳。企业所得税4类预提成本，包括协议总额不超10%的总额，根据预计造价预提的配套设施成本，应向政府上交但未能上交的送审报批成本、物业建立成本、按照农地整体决算费用分配的农地开发费用可以根据规定预提。 #

农地增值税和企业所得税作为房地产开发企业收取的两大税制，其详细的费用交纳存在太多的不同，扣掉范围、扣除方式，使用的财会课目不同。 #

随着新政变化和实务中新状况的出现，二者在众多方面亦存在争议，还要逐步明晰。 #

来源-AlitaLee胖纸说。本文内容仅供通常参考用，均不视为即将的审计、会计、税务或其他建议，我们不能保证这种资料在日后一直精确。任何人士不应在没有具体考虑相关的状况及获取适当的专业意见下根据所载内容行事。

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