税务机关对房地产项目清算的核定征收条件及情形

第四十条 税务机关认定纳税人符合核定征收条件的，应当按照核定征收方式清算其房地产项目。 #

第四十一条 税务机关在清算审查过程中发现纳税人有下列情形之一的，可以实施定额征收：

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（一）未按照法律、行政法规的规定设置会计账簿的； #

（二）擅自销毁会计账簿或者拒绝提供税务资料的。

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（3）虽然设置了账簿，但账目混乱或者成本信息、收入凭证、费用凭证不齐全，无法确定转移收入或者扣除项目金额的。

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（四）符合土地增值税汇算清缴条件，但未在规定期限内办理汇算清缴手续，经税务机关责令限期缴纳，逾期仍未办理汇算清缴的。 #

（5）报送的计税依据明显过低，且无正当理由的。

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税务机关在审计工作中，认为房地产开发项目符合上述核定征收条件的，可以核定征收土地增值税。

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第四十二条 税务机关核定征收土地增值税时，应当制发《土地增值税核定征收通知书》（见附件10），送达纳税人。 #

第四十三条 核定、征收的具体规定，由北京市地方税务局另行制定。 #

第四十四条 税务机关应当加强对计税项目的调查、核实，严格控制计税范围。 #

第四十五条 税率原则上不低于5%。 #

第七章 清算审查期间及清算后房地产过户处理

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第四十六条 土地增值税清算期间未转让的房地产，纳税人在清算后转让（以下称清算后房地产转让），按照下列规定处理： #

（1）纳税人清算后转让房地产，应于每季度终了后15日内办理纳税申报（含零申报）。

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（二）房地产清算后转让时，要区分普通住宅和其他商品房，分别计算增值额和增值率，缴纳土地增值税。 #

（三）清算后转让的房地产北京地方税务局，扣除数??额按照清算时确定的普通住宅和其他商业用房单位建筑面积成本乘以转让面积确定。 #

清算时单位建筑面积成本=本次清算扣除项目总额÷清算销售总面积

上式中“本次清算扣除项目总额”不包括纳税人清算期间扣除的与房地产转让有关的税款。

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（四）清算后后续转让房地产所产生的相关税费，可在本次申报缴纳土地增值税时扣除。 #

（五）清算后转让的房地产，按上述方式计算的普通住宅物业增值率未超过20%的，免征土地增值税；增值率超过20%的，须缴纳土地增值税。

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（六）纳税人清算后转让房地产，买卖双方签订的房地产买卖合同有约定付款日期的，纳税义务自签订合同的付款日起发生；采取预付款方式的，纳税义务自收到预付款的当天发生。

（七）清算后转让的房地产，土地增值税计算方法应与项目清算方法一致。按核定征收方式清算的项目，再次转让房地产的，按照清算时的核定征收率计算税款。 #

第四十七条 清算审查期间的房地产转让 #

纳税人在清算审查期间转让的房地产，扣除数??额按照本次清算确认的单位建筑面积成本乘以转让面积计算。具体计算公式按照本条例第四十六条第三款规定执行。

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纳税人应按照上述方法计算清算审查期间转让房地产所对应的税款，并与当期清算税一并申报缴纳。 #

第八章 税收优惠管理 #

第四十八条 普通住宅房产享受土地增值税政策，按照北京市公布的标准确定。 #

纳税人办理土地增值税汇算清缴时，税务机关应当按照销售单套房屋时适用的同等级土地的普通住房标准进行审核确认。

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纳税人须在《清算报告》或《鉴定报告》中提供普通住宅的认定情况，供税务机关审核确认，并分别核算清算单位所建普通住宅的增值额和增值率。 #

第四十九条 纳税人依照本条例的规定进行清算申报时，纳税人申报的普通住宅房产增值率未超过20%的，主管税务机关可以对其减税、免税事项一并审核，并在审核意见中注明。

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第九章 监督管理

第五十条 北京市地方税务局对全市土地增值税清算工作实施统一监督管理。

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第五十一条 本市符合清算条件并已清算的房地产开发项目，市税务局应当筛选确定后移送审计部门作为审计案源，相关税务机关应当配合做好清算、移交相关工作。 #

第五十二条 审计机关根据本地区工作实际情况，可以对清算项目进行抽查、检查。清算过程中出现下列情形之一的，可以作为重点检查案源：

（一）纳税人涉嫌偷税、偷税、抗税或者其他税收违法行为，需要依法查处；

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（二）纳税人办理清算时，《鉴证报告》或者《清算报告》内容不规范，经重新申报仍不规范，纳税人拒绝重新申报的；

（3）纳税人清算完毕后，凭《鉴证报告》或者《清算报告》办理退税； #

（四）纳税人清算后，出现特殊情况转让房地产的。

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第五十三条 审计机关在审计中发现房地产开??发项目符合清算条件的，应当及时告知纳税人到主管税务机关办理清算手续，同时告知主管税务机关。 #

第五十四条 税务机关受理清算申请后，审计部门对纳税人立案的，税务机关应当终止清算审查，并在审计结束后重新处理清算事项。 #

第十章 税务中介机构管理

第五十五条 税务中介机构从事土地增值税清算认证业务，应当以法律法规为依据，遵循独立、客观、公正的原则，获取充分、适当、真实的证据，根据审查认证的具体情况，出具真实、合法的《认证报告》，并按照税务机关的要求提供认证工作底稿。 #

税务机关认为需要对清算证明事项进行调查了解情况的，受委托的税务中介机构和相关专业人员应当积极配合。

税务中介机构及相关专业人员对其出具的《鉴证报告》承担相应的法律责任。 #

第五十六条 纳税人委托税务中介机构进行清算评估的，税务中介机构应当按照财政部、国家税务总局和中国注册税务师协会的有关文件规定进行评估并出具评估意见。涉及调整、重大事项的，应当在评估报告中披露调整过程、调整结论以及其他应当说明的重大事项。 #

第五十七条 税务中介机构相关专业人员进行清算认证时，应当披露纳税人所获取票据的真实性。税务机关有权对土地增值税清算认证报告所涉及的全部票据进行检查、抽查和复审。

第五十八条 税务中介机构接受委托审查认证清算项目时，应当按照税务机关规定的格式对认证情况出具《认证报告》。 #

第五十九条 税务中介机构出具的《证明报告》被税务机关审核退回，重新报送仍不符合税务机关要求且拒绝修改的，税务机关可以将有关情况报告其上级机关。 #

第十一章 附则

第六十条 本规定所涉及的文件、表格均列于附件。

第六十一条 各区（分）局可根据本规定制定本地区土地增值税清算管理办法，报北京市地方税务局备案。 #

第六十二条 本条例未规定的事项，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和财政部、国家税务总局、北京市地方税务局有关文件执行。

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第六十三条 本条例由北京市地方税务局负责解释。 #

第六十四条 本规定自2023年7月1日起施行。《北京市地方税务局关于印发《土地增值税清算项目验收暂行规定》的通知》（京地税局[2008]92号）同时废止。本规定施行前已收到税务机关清算受理通知书或者审计部门税务检查通知书的土地增值税清算项目，仍按照京地税局[2008]92号规定办理。 #

《北京市地方税务局通知》政策解读 #

1. 该声明的背景是什么？

为进一步加强土地增值税征收管理，规范土地增值税汇算清缴工作，提高汇算清缴质量和效率，我市根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施条例、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发土地增值税征收管理有关问题的通知》（国税发[2009]91号）及有关文件的规定，对《北京市地方税务局关于印发土地增值税征收管理有关问题的通知》（京地税局发[2008]92号）进行了修改。

2.与原有办法相比北京地方税务局，规定做了哪些调整？ #

条例将原八章调整为十一章，增加了“项目管理”、“评估征收”、“税收优惠管理”、“清算中及清算后房地产转移办理”、“监督管理”等内容，修改完善了“总则”、“清算程序”、“清算申报受理”、“清算审核变化管理”、“清算审核内容”、“税务中介结构管理”等内容，删除了“清算处罚”。增加了营业税改革后土地增值税收入及扣除项目的有关规定，明确了计税依据。

三、本公告何时生效？

本公告自2023年7月1日起执行。《北京市地方税务局关于印发《北京市地方税务局关于印发<北京市地方税务局公告>的通知》（京地税局发[2008]92号）同时废止。