2011土地估价师：土地估价理论与方法讲解(6)

2011土地估价师：土地估价理论与方法讲解(6)

5)按土地的存在形态分类

生地

价格指已完成土地使用批准手续，而未进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整的正常市场条件下，一定年期的土地使用权价格。

熟地

价格指完成了土地开发等基础设施建设，具备建设条件的正常市场条件下，一定年期的土地使用权价格

毛地

价格指已完成基础设施配套开发而未进行宗地内拆迁平整的正常市场条件下，一定年期的土地使用权价格

净地

价格从物质角度来讲，净地是指完成基础设施配套，场地内达到开工条件的土地;从权属角度看，是指没有设定他项权利，土地占有、使用、收益、处分等权力不受限制的土地

6)按土地交易的方式分类

拍卖

价格即拍卖日对土地进行拍卖的底价，一般是由估价人员根据房地产种类，确定合适的风险折扣率，从公平市价扣除后得出的价格

招标

价格指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或不特定的公民、法人和其他组织参加投标时，根据土地估价结果和政府产业政策综合确定的标底或者底价

协议

价格指市、县人民政府国土资源行政主管部门与意向用地者通过充分协商后达成的成交价格。

挂牌

价格是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并进行更新的价格。

7)按土地价格使用目的分类

买卖价格是土地权利和预期收益的交易价格，即地租的资本化

租赁价格我国土地租赁存在着两种不同的方式：国有土地租赁和土地使用权出租，具体指以上两种租赁的交易价格。

抵押价格是以抵押方式提供债务履行担保的土地在评估基准日的正常市场价值。

课税价格是政府为征收有关土地税收而评定的土地价格

征地价格指征用、征收土地时给予的补偿金额