北京学区房遭重锤，神话是否就此终结？
这两天，西城区部分从幼儿园升小学儿童家长接到通知，需要填写2023年小学入学意向。2023年7月31日后在德胜、月坛学区购买住房的家长在登记择校意愿时发现，只能选择其他区的普通小学。
一石激起千层浪。消息泄露后，“学区房时代结束”、“北京学区房遭遇重创”等论调层出不穷，市场再度开始反思学区房的价值。
第一财经记者在实际调查中发现，西城相关区域业主心态已经发生动摇。昨晚，西城德胜区域一套房紧急降价，业主报价由1000万元降至920万元。该套房子总面积59.8平方米，建于1980年，单价约15万元/平方米。 #
学区房神话真的破灭了吗？多位业内人士表示，如果房价不再与优质学区明确挂钩，过去极其优质的顶级学区房价值短期内将出现下跌。包括德胜、金融街等区域，可以预见的是，房价短期内下跌，而且反映会比较快。
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今年4月30日，中共中央政治局强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的，增加经济适用租赁住房和共有产权住房供应，防止借学区房炒作房价。这是学区房问题首次在如此高层的会议上被提及。 #
为遏制学区房火爆，宁波、合肥、深圳、厦门、上海、无锡等地也在积极探索各种举措。目前，北京学区房对市场的冲击还在发酵，招生数量、政策导向都是可变因素，但引导学区房回归理性是大势所趋。 #
学区住房的变化
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在“鸡娃儿政策”盛行的北京，学区房的任何变化都会引起很多关注。
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这两天，西城区不少即将入小学的学生家长接到了调整入学条件的电话。去年7月31日后在德胜、月坛、金融街等地购买学区房的家长发现北京五大烂校，原本以为能进的“好小学”，几乎都不得不选择其他区的普通小学。 #
西城区德胜片区是北京最好的学区之一，孩子能否入读该校一直是家长们热议的话题，因为该校的备选学校质量也很高。然而，上述家长在填写志愿学校时发现，德胜实验二小、五路通小学、育翔小学等热门小学均已没有名额。 #
记者在2023年度西城区幼儿园至小学多校分区招生意向表上还看到，德胜区域内已无学校可供选择，周边学区为新街口学区、志成小学、鸭儿胡同小学等。月坛学区内同样也无学校可供选择，周边学区为金融街、展览路等4个学区。
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金融街片区受影响较小，有两所相对普通的小学可供选择。“德胜和月坛已经满员，会优先考虑去年7月31日前买房的家庭和之前原住户。四老家庭的房子排序也比多校分区后入住的要靠前，除了房子空置的四老家庭，都会分配到亚尔。”当地一位中介说。
一些家长无语，花几千万买房却不能送孩子上心仪的学校。不过，业内人士表示，西城区公办幼儿园到小学仍按户籍时间和相关顺序排序，但因为德胜、月坛一带名额太抢手，同一区域内暂无学校可调整。
诸葛找房数据研究中心分析师梁楠表示，德胜、月坛近年来招生数量大幅增加，优质教学资源学校的名额有限，实行多校划片有利于招生生源在各学校分布更加均衡。另一方面，学区房一定程度上推高了房价，实行多校划片可以抑制房价上涨，符合“房子是用来住的、不是用来炒的”原则。 #
中原地产首席分析师张大伟也表示，整体来看并不完全是调控的原因，但热点区域学额紧缺的核心原因是大家都想往西城挤。“西城区有11个学区，目前受影响的是德胜、月坛、金融街等区域，当然不排除未来几年人口增加，影响会扩大。” #
不仅西城区，东城区也一样，近期幼儿园至小学的录取结果，都给学区房带来了“恶劣影响”。
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具体来说，东城区2023年1月1日前房契发放的家庭，按原单校规定执行；1911年以后房契发放的家庭，需要抽签，而且从结果来看，电脑分配很随机，看不出规律。比如和平里一小的学生就去了和平里九小，也有一部分被分配到了地坛小学。 #
事实上，今年4月，北京市教委就表示，今年本市将进一步加大跨区划校力度，稳步推进以跨区划校为主、单校划校和多校划校相结合的招生方式，各区将严格落实已公布的跨区划校政策。 #
具体到西城区，按照该区政策：2023年7月31日后，在西城区购买住房并取得房产证的家庭子女申请入读小学时，不再在划区学校报名，全部通过多校划区在本学区或相邻学区就读。
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东城区也早已实行多校区，但近两年抽签基本按照就近入学原则，不确定性较小。今年东城多校区扩大了地域范围。业内认为，没有优质学区的加持，那些老旧、破旧、居住条件差的学区房，入学率会大打折扣。
抑制学区房投机 #
作为兼具功能性与投资潜力的标的，高品质的学区房在过去一直受到楼市的追捧。
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以北京为例，2023年，西城区蓝曼胡同一套5.6平米的“简陋小户型”住房以127.55万元的总价成交，每平米约合23万元。今年，西城德胜等学区房源也纷纷涨价，德胜的售价更是飙升至每平米17万元左右。 #
受新冠疫情等因素影响，不少家长短期内无法送孩子出国留学，转而看中国内地优质学区房，学区房热度再度被推高。花千万买危旧房、空置户、集体户现象频发，高价学区房不仅让家长压力倍增，也助推楼市热度。
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为整治学区房乱象，2023年以来，宁波、合肥、深圳等多个热点城市均出台了严厉打击学区房投机的相关政策，重点改革招生录取制度、建立学区房二手房交易价格参考机制、加大学区房限购力度、加大对发布违法信息的处罚力度等。 #
4月1日，深圳三部门联合印发“学位房”等虚假违法广告专项整治方案，同时，深圳首次提出“全区试点大学区制”，选择民治街道小学一年级和初中一年级5所学校纳入大学区招生学校，针对高价学位房。 #
上海“定额分配、综合评价录取”制度影响较大。从2023年起，上海市委实验示范高中将招生计划总量的65%通过“定额分配、综合评价录取”方式分配给区、校。政策出台后，部分房屋挂牌价一天降近80万元。 #
对于北京方面的具体举措，和硕研究院首席分析师郭毅认为，对于西城一些“老旧小户型”住宅来说，住宅价值和区位价值不足以支撑目前的高房价，更多依靠学区带来的价值，随着学区价值在短时间内被剥离，价值会逐渐回归。
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但长期来看，在“就近入学”的基本原则下，相当一部分新增户籍家庭最终会被纳入上述区域，学区房价值仍将稳步上升，而东、西城部分教育优势不突出、价格偏低的区域，或将拉动房价上涨，为整个西城房价带来均衡。
“学区房的价值逻辑不会被打破。”郭毅表示，作为传统教育强区，东城、海淀的学校即便不是顶尖的，但教学质量也高于周边的教育弱区。在教育需求下，最终会出现购房家庭的集中涌入，但过去学校和房子之间有明确的联系，现在没有特别明确的联系，购房家庭的选择更多，价格也更低。 #
中央财经大学经济学人认为，短期来看，上海等地学区房调控效果明显北京五大烂校，热点学区房看房人次和成交量均有所下降，但长期来看，真正彻底杜绝学区房炒作的根本途径是将入学与购房脱钩，让住房回归居住属性，让教育回归育人本质。 #
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