2022-2023年房地产估价师之估价原理与方法真题精选

经调查发现，今年10月份该类房产的价格较上月平均每月上涨1%。 对比实施例A修正市场情况后的价格为()元/平方米。 A.3214B.3347C.3367D.3458 【答案】9.市场状况的调整实质上是（ ）对房地产价格影响的调整。 A. 政府出台新的政策和措施 B. 利率 C. 房地产市场状况 D. 可比例子的房地产状况 【答案】 10. 根据土地净收入计算土地价值时，土地价值等于土地净收入与()之比。 A. 综合资本化率 B. 土地资本化率 C. 收益率 D. 建筑物资本化率 【答案】 11、以抵押、偿还债务、房屋拆迁补偿等为目的的估价中，购销实际价值为（ ）一般应选择。 A.协议法 B.招标法 C.拍卖法 D.政府定价 【答案】12、某房产重建价格为 2000 万元。 据了解，施工期间，中央空调系统由于功率较大，比平时多投入了150万元。 投入使用后，每年电费将增加8000元。 假设空调系统的使用寿命为15年，估价房产的收益率为12%，则扣除该功能折旧后的房产价值为()万元。 A.1838.00B.1844.55C.1845.87D.1850.00 【答案】13、百分比法中，房地产状况调整系数应根据（）房地产状况确定。 A. 评估对象 B. 标准房地产 C. 市场上 D. 交易情况 【答】 14、明确评估基本事项主要包括明确评估目的、明确评估对象、明确价值类型和（ A. 明确估价费用 B. 明确评估人 C. 明确估价时间点 D. 明确估价内容 【答案】A. 土地价值 B. 建筑物价值 C. 房屋价值建筑物及土地 D. 建筑物的拍卖价值 【答案】A. 办公楼 B. 生产用房 C. 加油站 D. 住宅 【答案】17. 某房产建筑面积为 2000 万元，现值为2000万元，若现在拆除重建，则拆除费用为100万元，残值为45万元，必要费用及应得利润为4000元/平方米，改造后房地产市场价格为15000元/平方米。 #

该房产的市场价值为人民币10,000元。 A.1945B.2000C.2695D.2750 【答案】18、“入上齿”的经络是 A.手阳明大肠经 B.足阳明胃经 C.手太阳小肠经 D.膀胱经足阳明 【答案】A.预计后续开发经营期 B.预计后续开发的各项支出和收入 C.预计后续开发的各项支出和收入何时发生 D.预计投资利息和开发利润 【答案】 】 20.“……筋骨强健，头发长，体力强……”指的是A.男子。 48 B. 男，58 C. 女，37 D. 女，47 【答】21、某房产正在重新开发建设。 建设成本4000万元、管理费180万元、投资利息350万元。 销售费用和销售税费分别为销售价格的3.5%和6%，成本利润率为20%。 该房产重置价值为()万元。 A.5570B.5976C.6053D.6135 【答案】22、某工业用地总面积为，容积率为0.5，楼面价为1000元/平方米。 现根据城市规划拟转为商业用地，容积率4.0，对应楼面地价1500元/平方米。 理论上，本次改变用途所需土地出让金为()万元。 A.500B.525C.600D.1650 【答案】23、电梯陈旧的办公楼改造价格为2500万元。 功能陈旧的电梯重置费用为40万元，并计提折旧36万元。 ，拆除费用2万元，可收回残值5万元。 现在要花费120万元安装一台功能先进的新电梯。 假设将功能先进的新电梯与办公楼搬迁建设一起安装，仅需100万元。 #

那么该办公楼扣除陈旧电梯造成的折旧后的价值为()万元。 A.21B.27C.2473D.2479 【答案】A. 房屋重置成本——房屋年折旧额 B. 房屋重置成本和房屋新旧度 C. 房屋重置成本——年折旧额和耐用程度 D. 房屋重置成本——年折旧金额和剩余使用年限 【答案】25.（）是最简单、最基本的距离，但在路网不发达、地形复杂的地区往往失去意义。 A. 空间直线距离 B. 交通路线距离 C. 交通时间距离 D. 经济距离 【答案】A. 其他权利的设定 B. 房屋所有权状况 C. 租赁或占用状况 D. 目前土地用途【答案】27. A某类房地产是指与之配合的其他房地产，如住宅及配套的商业、娱乐地产等。 A. 替代品 B. 互补品 C. 附属品 D. 辅助品 【答案】28、评价某房地产的市场价值，选取三个可比例 A、B、C：可比例 A 的成交价格是8000元。 /m2，比正常价格低2%； B类比例中卖方实际售价为7800元/m2，交易税费全部由买方承担。 在当地房地产交易中，买卖双方应缴纳的税费分别为正常交易价格。 3%和6%； C类比例成交价格为8300元/平方米，其装修标准比评估对象的装修标准高200元/平方米。 假设不考虑其他因素，三个可比例子的比较价值权重依次为0.4、0.2、0.4，该房产的市场价格为（元/平方米. #

A.8157.60B.8158.91C.8163.57D.8164.88 【答案】29、在人流量小的地方建购物中心房地产估价师考试网，无论谁建，成本都会很高，但购物中心的成本会不会那么高。 值，表明（A.成本法估价应根据客观成本并结合市场供需分析进行调整。B.成本法估价应根据评估委托人的要求进行调整。C.成本法计价应根据目标成本和选址进行调整。调整应以规划设计分析为基础。D.以实际成本为基础，结合选址、规划设计分析进行调整。 【答案】30、筋骨强、头发长、身体强的女人是 A.47 B.37 C.38 D.58 【答案】31、某块土地的征用成本为 1000 万元，开发成本1300万元，管理费80元，销售费用25万元，销售税15万元，投资利息18万元，开发利润400万元。那么其投资利润率为（A.16.41% B.16.53% C.16.63% D.16.81% 【答】32.参与房地产开发土地挂牌交易 各房地产开发公司报价悬殊的根本原因区域。 每个房地产开发公司采用不同的计价方法来衡量开发土地的价值。 B、各房地产开发企业持有的开发用地信息不够对称。 C、各房地产开发企业自行选择开发用地。 利用方式的规划条件不一致 D.各房地产开发企业根据自身条件测算开发用地的投资价值 【答案】33、某类房地产的历史价格波动时高时低，但总体呈现上升趋势。 现在要预测该类房地产的未来价格，应采用的预测方法（A.平均发展速度法 B.平均增减法 C.数学曲线拟合法 D.中位数法 【答案】 34.某房产的交易价格比正常价格低8%，且买卖双方同意所有交易税费均由买方承担。

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此类本地房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的5%和3%。 现选取该房产交易例子作为可比例子，其对应的修正系数为 (A.103.26% B.105.43% C.112.06% D.114.42% 【答】当时的汇率。 A. 交易日期 B. . 评估时间点 C. 评估作业日期 D. 委托评估日期 【答】 36、房地产评估机构的法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是长期从事房地产评估工作的房地产评估师登记后工作年限超过（ ）年 A.1 B.2 C.3 D.4 【答案】37、房地产市场需求量等于市场供给量时的价格，即房地产市场需求量等于市场供给量时的价格。房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交，称为 (A.房地产价格 需求价格 B.房地产供给价格 C.房地产均衡价格 D.房地产市场价格 [答案] 38.替代成本的提高是技术进步的必然结果，是“替代原理”的体现。 因此，重置成本通常是（ ）重建成本。 A.低于 B.等于 C.高于 D.高于或等于 【答案】39.手三阳经所贯穿 A.肩胛骨 B.嘴唇 D.腋窝【答案】40.房地产权利人不得在其不动产中随意丢弃固定废物和其他有害物质，这主要来自（ ）的限制。 A. 房地产地役权 B. 房地产权利及其租赁权的行使 C. 房地产使用控制 D. 相邻关系 【答案】 41. 症状和体征的总称是 D. 主诉 【答案】 42. 投资者拟在市级、区级、社区级商业街分别投资一家可产生租金收入的商铺。 在其他条件相同的情况下，假设投资风险为V1、V2、V3，则三者的关系为A.V1＝V2＝V3 B.V3＜V2＜V1 C.V1＜V3＜V2 D.V1＜ V2＜V3 【答案】 43.A 租赁房产年租金收入为10万元，年租赁费用合计为1万元。

建筑物重置成本为新台币100万元，成新率达80%。 据了解，土地资本化率为6%，建筑资本化为1万元。 A.43 B.112.5 C.123.3 D.150 【答案】44、债务到期必须偿还，唯一的选择就是出售房产来偿还。 在这种情况下，房产的成交价格往往是（A.偏高B.正常C.偏低低D.异常【答案】A.同类类型较多且数量较多的房产） B. 尽量不要选择需要修改的交易实例作为可比实例 C. 列举的案例不能作为可比实例，但可以作为了解市场的参考D.需要修正或调整的因素越多，评估结果就越合理【答案】46、某住宅房屋建筑面积为100平方米，使用面积为80平方米房地产估价师考试网，共有公用面积面积系数为10%，按房屋建筑面积计算的价格为2600元/m2，按房屋建筑面积计算的价格为（元/m2。A.2080 B.2288 C.2340 D.2392 #