2012年中级经济师考试房地产经济讲义:抵押土地使用权的处分

　抵押土地使用权的处分
　　5.1 抵押土地使用权处分的条件（5种情况）
　　■ 抵押期届满，抵押权人未受清偿
　　■ 抵押人死亡引起无法履行债务
　　■ 抵押人在抵押合同期宣告破产或解散
　　■ 抵押人擅自处分抵押物
　　■ 抵押合同约定的其他情况
　　5.2 抵押土地使用权处分的受偿
　　■ 处分抵押物所得金额的分配顺序
　　☆ 支付处分抵押物的费用
　　☆ 扣除抵押物应缴纳的税费
　　☆ 偿还抵押权人的债权本息及支付违约金
　　☆ 赔偿违约给抵押权人造成的损害
　　☆ 剩余金额交还抵押人
　　■ 同一房地产设定两个以上抵押权时的清偿顺序
　　☆ 已登记的，按登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按债权比例清偿
　　☆ 已登记的先于未登记的
　　☆ 均未登记，按债权比例清偿
　　■ 抵押设定后土地上新增建筑物的处理
　　☆ 新增建筑物不属于抵押财产
　　☆ 可一同处分，但新增建筑物的价款，抵押权人无权优先受偿
　　【2010年真题】
　　◆ 处分抵押的建设用地使用权所得金额，首先用于（　）。
　　A.偿还抵押权人的债权本息
　　B.赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害 #
　　C.支付处分抵押建设用地使用权的费用
　　D.缴纳相关税费
　　『正确答案』C
　　『答案解析』本题考查抵押的建设用地使用权处分的受偿。处分抵押的建设用地使用权所得金额，依下列顺序分配：①支付处分抵押建设用地使用权的费用。②扣除抵押建设用地使用权应缴纳的税费。③偿还抵押权人的债权本息及支付违约金。④赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害。⑤剩余金额交还抵押人。参见教材P54。
　　【2009年真题】
　　◆ 建设用地使用权抵押后，下列关于该土地上新增的建筑物的说法中，正确的是（　）。
　　A.新增建筑物属于抵押财产
　　B.在建设用地使用权实现抵押权时，新增建筑物应与建设用地使用权一并处分
　　C.新增建筑物转让时，建设用地使用权不随之转让
　　D.实现抵押权时处分所得的价款，抵押权人有权优先受偿
　　『正确答案』B
　　『答案解析』本题考查抵押建设用地使用权处分的受偿相关内容。《物权法》第二百条规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。” 参见教材P54。　　 #