房地产“评估价值”市场仍存在诸多乱象：价格随意性会直接抹黑整

□王占伟

近些年来，国家积极稳当加强房地产税立法和变革。我国现行征收的税制中，房产税、城镇农地使用税、契税的计税基础均以房地产“评估价值”为基准。房子价值评估这一后置条件是国家房地产相关征税的重要计税标准，影响我税务收的“税基”。

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房地产评估是专业的评估人员在综合剖析了房地产的几个影响诱因的基础上，按照科学的评估方式和一定的评估目的以及估价经验，对房地产的价值进行辨别和猜想，并出示评估报告。并且给出的评估报告是否公平客观、当前该行业的法律法规是否对该行业进行了规范、是否有专门的机构进行风险监督呢？ #

按照笔者在实际工作中的了解，当前我国“房地产业价值评估”市场仍存在众多隐忧： #

行业无序竞争下风险与回报的角力。当前的房产评估大都是“走过场”，全凭委托人跟评估机构谈。一些新成立的小的评估机构，为了力争业务，基本上是委托人要求哪些价，它们能够评选哪些价。从行政机关执法来看，随便评选的售价会给执法者带给执法风险，给国家引起很大的税赋损失。从评估机构来看，售价随便性会直接指责整个行业。

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当前房地产评估机构的技术人员普遍专业性不强。做房地产评估的技术人员多是刚结业的中学生，平均年纪较低，且所学专业良莠不齐，这些和房地产评估关联性不大。当前这些房地产评估机构的主要业务是房地产抵押报告，这些报告早已接近流水化作业，对工作人员的专业性要求不高2023年房地产估价师，远远达不到一个估价师的水平。行业的无序竞争，并且从业人员收入得不到保障，进而导致整个行业发展的恶性循环。

对于有异议的评市值难以提起实质性初审鉴别。我国似乎有相关规定，被征地人对评估报告有异议的，有权提起初审，初审后有权提起学者执委会鉴别，并且实践中，被征地人常常根本见不到评估机构，也拿不到正规的评估报告2023年房地产估价师，假如对评市值有异议，也难以提起初审鉴别，变相抹杀了被征地人的程序性权力。 #

因此，笔者建议：推动房地产评估行业法律的起草和更改，促使评估行业的健康发展；改变评估行业散兵游勇、各自为政、多头管理的颓势，尽量避开各个评估专业在执业准则、规则以及管理上存在很大的差别，强化整治整治和监管，营造公正竞争的房地产估价行业环境，依法维护房地产估价活动的独立性，协助房地产评估商会构建和建立信用档案等自律体系；充分发挥国税师行业力量，贯彻落实我国房地产相关征税新政。 #

（作者系九三学社山西县委会经济执委会副书记、河南中翰盛胜地税师事务所主任） #

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