（每日一练）中国人民大学（32页珍藏版）

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2022-2023年度房地产估价师之估价原理与方式题库测试考考题B卷附答案

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单选题（共55题）1、可比例子的权力性质应与估价对象的权力性质相似，当二者不相同时，通常（）。A.不能作为可比例子B.取相似的部份作可比性C.经调整后可作为可比例子D.可作为可比例子【答案】A2、中国台湾现今的农地使用权出让中，拍卖、招标的售价较能反映市场走势，而合同报价（）。A.常常过高B.与市场走势大致是相符合的C.随状况不同而高低不同D.常常过高【答案】D3、手三阳经行于A.手腕部B.口唇C.咽部D.腹部【答案】A4、路线价法本质上是一种（）。A.常年趋势法B.费用法C.比较法D.利润法【答案】C5、关于地租推算的说法，错误的是（）。A.以土地生产农小麦为途径推算地租时，所交纳的农地上投入资本的年息不包括对应农地价值的资本的本息B.推算地租时，是以农地在最佳用途和最佳集约度下运用为前提的C.从租金中分离出地租时，扣掉项目应包括房子摊销费、投资年息、房屋出租税金等D.未农田的地租等于同等品质和位置的已农田的地租除以耕种成本【答案】D6、对于经济可行性检测时，只有预测未来的收入折现（）总额折现的使用方法才具备经济可行性，否则应被淘汰。A.大于等于B.小于等于C.等于D.难以确定【答案】B7、某商品别墅项目的农地取得成本、开发费用、管理成本、销售成本、投资年息、销售费用分别为600亿元、900亿元、50亿元、60亿元、150亿元、120亿元，投资收益率为20%，则费用收益率为（）。 #

A.17.13%B.18.30%C.18.61%D.21.47%【答案】B8、房地产权力人不应在其房地产内随便弃置固定废物等有害物质，这主要来始于（）的限制。A.房地产地役权B.房地产权力及其行使出租权C.房地产使用管制D.相邻关系【答案】D9、在一块农地上投资建造写字楼，当楼高为5层时，预期投资收益率为4.36%；在5～20层时，每增高三层，投资收益率上升0.18%；而在20～30层时，每增高三层，投资收益率飙升0.14%。这么，（）层应当是这座大厦的经济高度。A.5B.20C.30D.31【答案】B10、收益法是以（）为基础的。A.定期原理B.平衡原理C.取代原理D.预期原理【答案】D11、距离是考量房地产区位好坏最常见、最简略的指标，其中相对科学的距离指标是（）。A.空间直线距离B.交通线路距离C.交通时间距离D.经济距离【答案】D12、评估征收房地产引起的停产停工损失，属于（）业务。A.传统价值评估B.价值分配C.相关经济损失评估D.价值减损评估【答案】C13、设定标准房地产时，无论是实际存在的还是虚拟的，都要对其（）做出明晰划分。A.实物情况B.基本情况C.权属情况D.区位情况【答案】B14、房地产的()垫款值的决定作用几乎是房地产独有的。 #

A.权益和区位B.权益C.实物和权益D.区位【答案】D15、下列建设用地使用权出让的最高期限中，正确的是（）。A.居住用地为40年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为70年，综合或则其他用地为70年B.居住用地为50年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为40年，商业、旅游、娱乐用地为50年，综合或则其他用地为50年C.居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或则其他用地为50年D.居住用地为70年，工业用地为40年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为50年，综合或则其他用地为40年【答案】C16、消费者对商品的需求形成于消费者的还要或欲望，而消费者对不同商品的欲望又有优劣缓急之分，进而产生消费者的（）。A.收入水平B.喜好C.对未来的期望D.其他【答案】B17、通常房地产开发投资收益率的估算基数为（）。A.农地费用＋建设费用B.农地费用＋建设费用＋管理成本C.农地费用＋建设费用＋管理成本＋销售成本D.开发完成后的房地产价值【答案】C18、当新用途下的房地产价值除以改变用途的必要开支及应得收益小于现用途下的房地产价值时，应以（）为前提进行估价。

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A.维持现况B.更新改建C.改变用途D.再次开发【答案】C19、某改建房地产的农地取得费用为200亿元，建设费用和管理成本之和为500亿元，投资年息为50亿元。销售成本和销售税金分别为再次购建售价的3%和6%，费用收益率为15%，则该房地产的再次购建售价为（）亿元A.939.56B.947.80C.952.51D.986.84【答案】C20、某可比例子成交报价为100万港元，成交时人民币兑欧元的汇率为6.5:1，至价值时点按人民币计的类似房地产价钱下跌5%，人民币兑英镑的汇率为6.3:1，对该可比例子进行市场情况调整后的售价为人民币（）亿元。A.630.0B.650.0C.661.5D.682.5【答案】D21、大面积灼伤后，形瘦骨立，大肉尽脱，头发蜷曲2023房地产估价师 押题，手足震颤，腹肌瞤动，舌光红无苔或少苔，是指A.亡阴B.亡阳C.脱液D.伤津【答案】C22、评估房地产的投资价值，选用的酬劳率或现值率应是（）。A.典型投资者所要求的社会通常回报率B.典型投资者所要求的社会最高利润率C.特定投资者所要求的最低回报率D.特定投资者所要求的最高利润率【答案】C23、比较法估价的方法包括以下几项：①收集交易例子；②选取可比例子；③建立比较基础；④进行交易状况修正；⑤进行市场情况调整；⑥进行房地产情况调整；⑦计算比较价值。

则利用比较法进行估价方法正确的是（）。A.③②④⑤⑥⑦①B.②③④⑤⑥⑦①C.①②③④⑤⑥⑦D.①③②④⑤⑥⑦【答案】C24、生产资料是由A.劳动者和劳动对象构成的B.劳动对象和劳动资料构成的C.劳动者和劳动资料构成的D.劳动者、劳动对象、劳动资料构成的【答案】B25、偏阴者的人高发大赛化成的病理体质是A.阳亢B.湿热C.湿热D.湿热【答案】B26、下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是（）。A.超高层建筑地价平摊B.房地产投资价值评估C.因环境污染引起的房地产价值减损评估D.城市楼房动迁中的停工损失评估【答案】B27、某估价事务所在2006年6月20至7月20日评估了一宗房地产于2006年5月30日的价钱。以后，有关方面对其估价结果有异议。今天若要求你再次估价以证明该估价结果是否真实，则再次估价的估价时点应为()。A.2006年5月30日B.目前C.再次估价的作业日期D.要求再次估价的委托方指定的日期【答案】A28、以法律方式建立了房地产估价地位的是（）。A.《物权法》B.《中华人民共和国城市房地产管理法》C.《国有农地上房子征收与补偿细则》D.《房地产估价机构管理方法》【答案】B29、为了严防房地产个贷风险，要求评估的房地产抵押价值为（）。 #

A.迅速变现价值B.慎重价值C.在用价值D.残余价值【答案】B30、痉厥、抽搐、皮肤烘干、肌肤甲错，并有肌肤疼痛或落屑等病症展现的病机是A.血燥生风B.贫血生风C.湿热风动D.热极生风【答案】A31、某商品别墅项目的农地取得成本、开发费用、管理成本、销售成本、投资年息、销售费用分别为600亿元、900亿元、50亿元、60亿元、150亿元、120亿元，投资收益率为20%，则费用收益率为（）。A.17.13%B.18.30%C.18.61%D.21.47%【答案】B32、男子阳气衰，发堕齿槁是A.四七B.三七C.三八D.五八【答案】D33、某套商品别墅房子的面积为90m2，尚需10个月就能入住。类似商品别墅洋房的市场售价为4500元/m2，每月末的出租净利润为2500元/套。恐怕年现值率为10%，风险补偿为跃层售价的2%。该房子现在的市场售价为（）元/m2。A.3555.54B.4144.54C.4555.54D.5144.54【答案】B34、某块农地总面积为100m2，其上建筑物的基底总面积为65m2，则建筑密度是()。A.50%B.65%C.60%D.154%【答案】B35、某写字楼的剩余回报期限为38年，预计5年后售出时售价将下降20%，销售税金率为6%，已知持有期内年有效毛收入为400亿元，营运成本率为30%，酬劳率中无风险酬劳率为6%，风险酬劳率为无风险酬劳率的25%，则该写字楼现在的利润售价为（）亿元。

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A.5286.72B.7552.45C.9939.23D.14198.90【答案】A36、收益法中所指的回报是（）。A.价值时点前一年的利润B.价值时点前若f年的平均回报C.价值时点之后的未来预期正常利润D.价值时点前最高赢利年份的利润【答案】C37、甲、乙两宗相邻农地，售价均为50亿元，若将该两宗农地合并为一宗农地，合并后的市场售价为150亿元。在这些状况下，假如乙地块的拥有者订购甲地块，则甲地块的拥有者合理的索价范围是（）亿元。A.0～50B.50～75C.50～100D.100～150【答案】C38、有特殊保护价值的建筑物利用费用法估价时，选用（）为好。A.重完工本B.重置费用C.完全费用D.再次购完工本【答案】A39、在利用联通平均法时，通常应根据房地产售价变化的（）进行联通平均。A.平均速率B.周期宽度C.经济寿命D.剩余经济寿命【答案】B40、甲、乙两宗相邻农地，售价均为50亿元，若将该两宗农地合并为一宗农地，合并后的市场售价为150亿元。在这些状况下，假如乙地块的拥有者订购甲地块，则甲地块的拥有者合理的索价范围是（）亿元。A.0～50B.50～75C.50～100D.100～150【答案】C41、下列不属于房地产区位诱因的是()。

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A.交通B.用途C.环境D.楼层【答案】B42、由房地产净利润求取房地产价值的公式属于净利润与（）相匹配的内容。A.资本化率B.实际酬金率C.名义酬金率D.自有资金酬金率【答案】A43、在房地产承保大火险时评估的寿险价值是指（）。A.农地的价值B.建筑物的价值C.建筑物与农地的价值D.建筑物的拍卖价值【答案】B44、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相当的农地，甲农地为荒地，乙农地上有一幢建筑物。合理正确的估价结果显示乙农地连同地上建筑物的价值高于甲农地的价值，这是由于（）。A.乙农地价值高于甲农地价值B.该建筑物价值大于其重置费用C.该建筑物价值大于其撤除成本D.该建筑物更新改建后的价值高于其状况价值【答案】C45、头胀疼痛、甚则血便、昏厥，属于A.怒则气上B.惊则气乱C.悲则气消D.恐则气下【答案】A46、评估某在建安装工程的市场价值，该在建安装工程有酒店与写字楼两种续建方案，费用法推算该两种续建方案的结果均为8800元/m2，假定开发法对续建用作酒店和写字楼两种方案的推算结果分别为10000元/m2和9550元/m2。按照最高最佳运用原则，估价方案综合推算结果（多种估价方式的，选用简略算数平均数）应确定为（）元/m2。 #

A.9175B.9400C.9450D.9775【答案】B47、某房地产开发商开发一幢建筑面积的写字楼，开发完成后销售单价为3000元/m2，已知取得农地时楼面地价为1000元/m2，建设费用和管理成本为1200元/m2，建设费用和管理成本在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售成本为销售售价的2%，销售税金为销售售价的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售收益率为（）。A.7.90%B.11.08%C.11.83%D.13.73%【答案】B48、房地产估价（）的理论根据是事物的过去和未来是有联系的，事物的现实是其历史发展的结果，而事物的未来又是其现实的延展。A.假定开发法B.常年趋势法C.费用法D.利润法【答案】B49、某宗农地取得费用为1000亿元，开发费用为1300亿元，管理成本为80亿元，销售成本为25亿元，销售税金为15亿元，投资年息为18亿元，开发收益为400亿元。则其投资收益率为()。A.16.41%B.16.53%C.16.63%D.16.81%【答案】C50、“皮槁而毛拔”（《素问·五脏生成篇》）的成因是A.多食苦B.多食甘C.多食辛D.多食咸【答案】A51、在评估房子售价时，（）。 #

A.估价对象情况及房地产市场状况均为估价时点的状态B.估价对象情况为估价时点的状态，房地产市场状况为未来某时点的状态C.估价对象情况及房地产市场状况均为未来某时点的状态D.估价对象情况为未来某时点的状态，房地产市场状况为估价时点的状态【答案】D52、为了严防房地产个贷风险，要求评估的房地产抵押价值为()。A.公开市场价值B.慎重价值C.迅速变折现D.投资价值【答案】B53、手三阴经均走出于A.手腕部B.口唇C.咽部D.手臂【答案】D54、价格实质上是市场经济(或商品经济)这些特定的经济体制下对有用且()的一种分配方法。A.应急物品B.通常物品C.特殊商品D.稀缺物品【答案】D55、适用于阳盛格阴的真热假寒证治法A.热因热用B.寒因寒用C.寒者热之D.热者寒之【答案】B多选题（共20题）1、从理论上讲，可按（）平摊超高层建筑地价。A.建筑物价值B.房地产价值C.农地价值D.建筑面积E.楼层【答案】BCD2、下列关于房地产权益的表述中，不正确的有（）。A.权益是房地产中无形的、不可触摸的部份，是指房地产的权力B.房地产的区位是指房地产的空间位置C.地役权是最典型的通行权D.实物、权益、区位两者对房地产价值影响都巨大E.美国农地所有权只有国家和集体所有权两种【答案】AC3、房地产供给产生的条件有（）。

A.供给计划B.供给决策C.供给意愿D.供给能力E.供给行为【答案】CD4、在实际估价中，待开发房地产情况可以分为（）三大类。A.可供开发的农地B.征收用地C.在建安装工程D.可再次整修或改变用途的旧房E.空地【答案】ACD5、建筑物摊销分为物质摊销、功能摊销和经济摊销三大类。其中，属于经济摊销的有（）。A.功能落后B.功能欠缺C.环境污染D.交通拥挤E.正常使用的磨蚀【答案】CD6、最高最佳运用原则应当同时满足（）条件。A.法律上准许B.技术上或许C.财务上可行D.价值最大化E.慈善最大化【答案】ABCD7、下列房地产抵押估价活动中，符合合法原则要求的有（）。A.将学院适于教学的办公楼假定可改变为商务办公楼进行估价B.对已依法公告纳入征收范围内的房子，按抵押价值进行估价C.对已抵押房地产进行重新抵押估价，不交纳已抵押担保的债务数额D.对在建设安装工程进行抵押估价，不交纳分包人已支付承包人的安装工程对价E.对划拨农地的房地产进行抵押估价，扣掉相应的农地使用权出让金【答案】D8、下列估价目的中，对已被扣押的房地产应视为未被扣押的房地产来估价的有（）。A.房地产抵押估价B.房子征收评估C.房地产司法拍卖估价D.房地产出售估价E.房地产投资信托基金估价【答案】BC9、一份完整的房地产估价报告一般包括封面、致估价委托人函、目录及（）。

A.估价师申明B.估价假定和限制条件C.估价特殊说明D.估价技术报告E.估价结果报告【答案】ABD10、下列各项中，不属于房地产售价影响诱因中区域诱因的有（）。A.农地形状B.地貌C.城市规划调整D.环境现状E.配套设施情况【答案】AB11、下列房地产售价影响诱因中属于房地产个体诱因的是()。A.位置B.外部配套设施C.面积D.形状E地质条件【答案】ACD12、某宗商用房地产于30年前完工，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净利润为28亿元2023房地产估价师 押题，随后每年的净利润在上一年的基础上提高2亿元，酬劳率为8%，则（）。A.该房地产的利润售价为136.73亿元B.该房地产的利润售价为143.89亿元C.以第一年净利润为根据选用净利润因数法计算利润售价，净利润因数为5.14D.该房地产的合理经营年限为15年E.该房地产的合理经营年限为20年【答案】BCD13、收益法中估算净利润时，扣掉营运成本时不包括的项目有（）。A.抵押借贷还本减资额B.房地产摊销额C.重置提拨款D.房地产改改造成本E.所得税【答案】ABD14、一宗房地产的权益包括（）。A.额外的利益或用处B.该房地产权力受房地产权力以外诱因的限制状况C.拥有的房地产权力D.该房地产所在地区的名声E.该房地产权力受其他房地产权力的限制状况【答案】ABC15、与动态剖析法不同的是，在静态剖析法中（）都单独凸显下来。

A.销售成本B.后续的开发费用C.投资年息D.开发收益E.管理成本【答案】CD16、下列影响房地产需求的诱因中，才能提高市区商品别墅当前需求的有（）。A.当前该类房地产售价水平较高B.消费者的收入水平提高C.驶向市区的高速铁路计费被取消D.人们预期该类房地产售价未来会下降E.城市市民出现向市区迁移的趋势【答案】CD17、某写字楼的房租为每周每平方米3元，水费、物业管理费由承租人负担，电费、供暖费、房地产税由租赁人负担。由该房租除以营运成本求取该写字楼的净利润，应除以的营运成本包括（）。A.水费B.物管管理费C.电费D.取暖费E.房地产税【答案】CD18、收益法中确定酬金率的基本步骤有（）。A.市场提取法B.累加法C.指数调整法D.投资回报率排序插入法E.利润因数法【答案】ABD19、下列估价中适合选用假定开发法的有（）。A.征收补偿估价B.在建安装工程估价C.出让宗地估价D.改变用途房地产估价E.房子抵押估价【答案】BCD20、下列房地产估价活动中，适用常年趋势法的有（）。A.比较某项目在不同档次商品房开发模式下的开发价值B.判定某经营性房地产的未来营运成本水平C.预测某地区限贷新政颁布后对楼市的影响程度D.对可比例子进行市场情况调整E.对房地产市场中出现的新型房地产的售价进行评估【答案】BD大题（共0题）

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