最惨的万象城在郑州,客观出发,好好来掰扯掰

胖虎
郑州楼市
胖虎对万象城一直都有一种特别的情感。 #
几年前,我离开家乡的小城,飞了大半个中国到广西南宁上学。彼时郑州的商场还是人民路丹尼斯、二七万达排头,第一次见到万象城有点手足无措,遍地都是些只在电影里看到过的奢侈品,走哪里、看什么店铺都整不明白。 #
再后来因为追星(勉强算是),去万象城的次数就多了,参加西西弗书店的大冰、好妹妹乐队签售会,参加沃美举办的电影路演,从“朝圣”变成了日常习惯。整个大学记忆里留下了太多关于万象城的片段,也因为这层滤镜,总是有意无意的经常去郑州万象城。 #
前段时间发过一篇郑州的商业分析,有条留言“最惨的万象城在郑州”,令本胖虎有一丝不爽。 #
今天我撇开滤镜,客观出发,好好来掰扯掰扯郑州万象城!
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走个过场介绍下万象城,央企华润旗下开发运营的高品质消费中心,绝对的中国消费中心标杆,华润凭借万象城系列商业成为中国商业地产的TOP2! #
郑州万象城作为华润的第六座万象城,2014年开业以来关注度颇高,可惜在被大家提起的时候总少不了一个“惨”字。
“惨”在哪儿了? #
【人气惨淡】 #
胖虎很爱逛商场,有一说一,不管是工作日还是周末万象城确实人流量少,对比体量差不多的丹尼斯大卫城、正弘城、锦艺城,人流量垫底无疑。 #
也是人流量少,身边很多朋友都喜欢去万象城吃饭,因为大部分餐饮店铺排队时间少甚至都不用排队。(网红餐厅曼玉,之前经常去正弘城那家,几乎每次都要排队30分钟以上郑州19楼,万象城这家差不多排个10分钟就可以。)
▲美团网上,两家曼玉餐厅的评论人数对比 #
刨除人流量郑州19楼,万象城的店铺空置率也不低。前几天去万象城我特意数了数,整个商场有10余家店铺,连人流量最多、昭示性最强的一楼黄金铺位都有空租围挡,怕是全国万象城的独一份!
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▲万象城一楼空租铺位
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【业绩惨淡】 #
▲联商网与商业地产志(CRR)联合发布内地217家商场今年业绩情况
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今年全国商场的业绩中,10家万象城上榜,郑州4家商场上榜。也就是说在全国的万象城中郑州万象城业绩靠后,在郑州本地的商场中业绩也打不过其他商场。
惨不惨?实惨无疑!
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郑州万象城怎么回事?我们拿成功的南宁万象城来对比看看。
选择南宁万象城一是因为我熟悉,二是因为两个万象城很像。两个万象城体量相当,一公里内都有本土顶级商业竞争,不同的是郑州万象城打不过丹尼斯大卫城,而南宁万象城压着航洋国际城(南宁本土的顶级商业,可类比正弘城)暴捶。 #
【交通】 #
郑州万象城位于二七商圈,人流量、车流量大,但是小交通很差。主入口前的民主路是条自南向北的单行道,南北两侧是两车道的小路,基本上去万象城需要走解放路转到民主路上,而解放路与民主路交叉口是个超级堵点,走过的车恐怕都不想再走一次。
公共交通上,目前距离万象城最近就是二七广场站,开放了一个H口,出来是被丹尼斯拿下的华联商厦那里,整体略显荒凉,导致H口出入的人不多。 #
南宁万象城民族大道与青秀路交汇处,民族大道是一条东西主干道,类比我们郑州的金水路,从图上也能看出车道相当的宽。而一条青秀路是青秀区的主干道,直接用区域的名字命名,可想这条道路的重要性,类比中原区的中原路。 #
公共交通上,南宁地铁一号线直接以万象城站命名,直接通到了万象城负一楼。 #
说到公共交通必须提下南宁万象城的骚操作,在南宁地铁一号线开通前,从大学城去万象城非常不方便,万象城又不想放过我们这些苦逼学生党的钱包,搞了一条万象城直通广西大学的公交线路,全年运营。 #
太绝了!但凡郑州哪个大型商场能这样,业绩根本不用愁,龙子湖的大学生让太格茂那么差的商场赚得盆满钵满,你搞条直通的公交线分一杯羹不香吗?
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【主力店铺】
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主力店铺这部分有点尴尬了,不管是品牌的数量还是质量,很明显南宁万象城高出不少(数十家大牌奢侈品,星巴克都开了两家)。 #
主力店铺的吸附能力对人流量、业绩起着很重要的影响,郑州万象城确实不行。
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其实郑州万象城最初也是顶着不少大牌奢侈品的光环开业,只是后面的故事太曲折。 #
2014年4月19日,郑州万象城开业,郑州最高端商业中心问世,引入国际一线品牌以及当地消费者认知度较高的中高档品牌,当时Prada、Dolce&、、 围上了待入驻的围挡。 #
2014年8月,百盛旗下跳脱“平价、亲民”的金标百盛开业,进一步提升万象城高端气质。 #
今年郑州首家APPLE旗舰店入驻万象城,万象城一时风光无两,坐实了郑州最高端商业中心。截止目前,郑州也仅此一家官网承认的APPLE旗舰店。 #
▲今年1月APPLE开业首日千人排队 #
今年10月17日,丹尼斯大卫城正式开业,凭借多业态、多品牌打败了万象城,导致MCM、、Etor、金标百盛等主力店铺悉数撤场,待入驻的、Dolce&、 也先后选择了进驻临近的丹尼斯大卫城(小道消息,丹尼斯大卫城开业前,董事长亲自飞到欧洲与各品牌方洽谈)。 #
今年遭遇滑铁卢的郑州万象城,进行了整改,加大了亲子业态与潮玩元素,引进美吉姆国际儿童教育中心、儿童成长乐园、芝麻街英语、建业艾米1895电影街······
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今年万象城进行了外立面升级改造,引进了河南首家西西弗书店,针对亲子、潮玩举办了一系列活动“星厨环球美食节”、一点万象环球之旅展、“公主学院全球巡展”······
今年是郑州万象城转折的一年,新总经理上任,全体员工进行了调薪,讲商场定位从重奢转向了小资轻奢,引进andro、GIADA、、bebe、APM 等轻奢品牌。 #
今年郑州首家星巴克臻选在万象城开业,Marie Elie、Curie、、C`N`C等小众轻奢品牌入驻。
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夸一句华润的这个商业地产TOP2真不是白拿的,与大卫城竞争失利后的调整及时又明智,简单概括就是:“放弃传统商业遍地撒网的路子,抓准自己的客户,增强粘性。”
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今年加大亲子业态,发展到现在几乎有一层半体量,粗略换算下大概4万方,这个体量绝对称得上郑州第一。宝贝厨房、科学实验室、教育中心、水育馆儿童理发各式各样的店铺应该尽有,加上参与感强的亲子活动,万象城牢牢的锁住了一批亲子死忠粉。
▲万象城近期的亲子活动
今年将定位从重奢转为轻奢,大量引入小众轻奢品牌,与大卫城错位发展。小众轻奢品牌因为性价比高、不容易撞款,受到小资年轻群体青睐,万象城也是抓准了这一点,将小众轻奢品牌占比大大提高。 #
万象城也一直在发展潮玩的业态,今年增设慢潮玩街区,将大IP哈利波特元素与商业街区融入。最近哈利波特重映票房走高可以看到这个IP的魅力以及哈迷的消费能力,万象城是郑州唯一利用哈利波特元素的商场,打造了最有特色的网红商业街区。 #
▲慢潮玩街区的入口,哈利波特中的9?站台 #
现在慢潮玩街区已经很成熟,有、滑板店、未来信箱、DIY手作等店铺,很文艺、很有态度。平常客流量很少,都是回头客,但是收益并不差!举个例子:剪个头发大概需要150元,平常的店铺理发30元就可以搞定,有了固定客群收益会差吗? #
8月万象城开了一家新店叫第五疯人院,1400平的沉浸式密室,差不多又是郑州同类场馆最大的,未来必将是密室逃脱粉、真人CS粉的打卡圣地。 #
目前潮玩业态还在发展中,慢潮玩街区、第五疯人院、建业艾米1985电影街(私人主题影院)、FLY ZONE蹦床主题公园等主力店铺表现不错,艺术空间展、电竞比赛、街头篮球比赛等年轻人喜欢的活动也逐渐吸了一波粉,未来这波客户会逐渐扩大。
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万象城找准方向之后,经过这几年的调整成效很明显。 #
销售额方面今年实现16亿,猜测今年、今年业绩较差,未公布销售额。
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出租率和租金收入在今年首次实现双增长,今年后华润不再公布单体商业项目出租情况,看业绩情况和店铺整体的空置率,出租率和租金收入大概率是上涨的。 #
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大多数人提起万象城感叹可惜,但是我想告诉你,万象城未来可期!
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①万象城的整体体验感,郑州前列。
商场已经开始进入产品主义时代,万象城的层高、动线设置绝对是郑州舒适度前列。Diss一下某些商场,中庭的初衷是提供更开敞的购物空间、提升消费者的体验感,不是给地产项目提供地方宣传的,学学万象城,多做点活动攒攒情怀吧!
②万象城找准定位及目标化消费者。
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在大卫城和正弘城发力高端重奢的时候,万象城走了小众轻奢这条路子,竞争压力小。抓准亲子业态后发展潮玩业态,固定消费群体不断壮大。 #
③年底3号线开通引流消费者。 #
从物理距离上来看,人民公园站仅比二七广场站近几十米,但是二七广场站周边德化街、无限城、大卫城、大上海城分流了太多人,而人民公园站附近只有华润悦府和万象城(360广场未开业暂时忽略),这一站的人势必多数会流入到万象城。
④万象城二期8万方补仓。 #
万象城北边是二期地块,规划有8万方的商业,思路清晰的万象城,二期的商业可能会加大某一业态占比,扩大对某一部分群体的吸引力。加上万象城自身的品牌影响力,某些意向不到的首店进驻,可是有可能的,很值得期待!
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胖虎在上一次的商业分析中提到了,“短期内可能港资、外资商业很难落地”,或许未来,商业IP独苗万象城能带来更多的品牌入驻,给本土商业提供更成熟的运营经验,推动郑州的商业更积极的发展! #