MBA智库百科:房地产开发企业会计（ofreal）

出自MBA智库百科()

房地产开发企业财会(ofreal)

#

目录 #

[编辑] #

哪些是房地产开发企业财会 #

房地产开发企业财会是在城市建设综合开发、土地有偿使用和住房商品化的经济条件下，适应房地产开发企业经营管理的还要发展上去的专业财会。房地产开发企业财会主要利用价值方式来对企业开发经营过程进行综合的反映和考评。

#

房地产开发企业的开发经营过程，是房地产开发企业财会对象的内容，它决定资产、负债和所有者权益的变动。资产、负债和所有者权益的变动，是房地产开发企业财会对象的方式。房地产开发企业开发经营过程的完成和资产、负债、所有者权益的变动，是一个经济现象两个方面观察的结果，二者是有机地统一着不可分的。

#

[编辑]

#

房地产开发企业财会核算特征

#

因为其经营活动的特殊状况和管理要求，房地产开发企业与施工企业相比，财会核算有如下特殊状况：

1.产成品的种类多，核算方式不同。 #

2.产品费用的核算复杂。

3.经营收入及其相关费用的核算不同。 #

[编辑] #

房地产开发企业财会的任务

#

财会的任务，是按照客观的还要和要求确定的，它受财会对象的阻碍。房地产开发企业财会的任务，是对房地产开发企业财会对象进行核算和监督所要达到的目的和要求，主要有以下三个方面。 #

(一)向管理者和投资者反映企业开发经营活动和开发经营成果的财会信息，满足国家宏观经济管理的要求和企业投资者进行决策的还要

#

我国推行的是社会主义市场经济，每位房地产开发企业，都须依照自身的开发能力和房地产市场的需求，充分运用生产潜力，合理安排房地产开发任务。为了不断缓解企业开发经营管理，加强在房地产市场的竞争能力，一方面接受国家综合管理部委的指导，使自己的开发经营活动符合城市建设总体规划和国家产业新政的要求；一方面要接受投资者的监督，使投资者关心企业，为企业提供扩大再开发所需的资金。这就要求企业应当做好财会工作，及时提供财会信息，真实反映企业的财务费用情况和开发经营成果，以满足国家宏观经济管理的要求，满足企业投资者和潜在投资者进行投资决策的还要。

要及时真实地提供财会信息，企业应当遵守客观性原则，真实客观地反映企业的财务情况和经营成果；依照相关性原则，以满足各有关方面对财会信息的还要；依照可比性原则和一贯性原则，根据规定的要求和前后一致地选用相似的财会核算方式，以方便财会信息的互相比较和运用；依照及时性原则和明确性原则，及时、简明易懂地进行财会核算，以方便财会信息及时、有效地利用；依照权责发生制原则和配比原则，正确地核算收入和成本，从而精确地估算曾经损益；依照审慎性原则，考虑企业经营风险和财务风险，合理核算或许发生的损失和成本、并对坏账资产结转减值打算；依照实际费用核算原则，辅以实际费用进行核算；依照界定回报性开支与资本性开支原则，正确辨别记入当期损益的开支与记入资产价值的开支，正确反映企业的资产价值和当期损益状况；依照重要性原则，在全面核算企业开发经营状况的同时，对重要的经济业务2023年房地产企业会计实务，单独进行核算反映。在日常核算工作中，应当根据财会体制的规定，记好账、算好账、编好表，做到内容真实，数字精确，帐目清楚，日清月结，按期结帐。在申领年度财会预算曾经，应当全面排查财产物资，查证库存数目，查清揭秘盈亏的成因。

(二)反映和监督财产物资保管、使用状况，不断增加开发费用，节省使用资金

#

为了适应房地产市场公正竞争的还要，房地产开发企业应当注重和增加经济效益，多快好省地进行开发活动，一方面要抓好规划设计、征地动迁、批租农地等前期安装工程，择优选购施工单位；一方面要做好财产物资的保管工作，合理使用材料、设备，保证财产物资的安全完整，不断提高物资消耗，节省使用资金，增加开发费用。

#

要保证财产物资的安全完整，就应当做好财会工作，全面反映和监督各项财产物资的存在和变动状况。对于一切本币资金的收支，财产物资的收入、发出和转移，要据实填制收据，认真进行初审，及时登记凭证。要定期进行财产整治，查明账实不符的成因，明晰保管人员的经济责任。 #

要不断提高物资消耗，节省使用资金，增加开发费用，就应当及时估算开发费用，反映开发产品在开发过程中的生产耗用。开发费用是农地、房屋、配套设施和代建安装工程等开发产品在开发过程中发生的各项生产成本，它能反映农地强征及征地补偿费、前期安装工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费的发生和各项开发间接成本的支出状况。假如增加了开发管理水平，提高了拆迁征地和前期安装工程费，增加了基础设施费、配套设施费和建筑工程费，控制了开发间接成本的支出，那末，必定反映为开发产品费用的增加。因而，通过开发产品费用的估算和剖析，可使企业及时发觉开发过程中存在的问题，采取增加开发费用的有效举措，多为企业提供扩大再开发所需的资金。

房地产开发企业要进行开发活动，应当有一定人数的材料、设备和固定资产。并且，这个量不是绝对不变的。假如增强了材料、设备和固定资产的管理和核算工作，及时反映和监督材料、设备和固定资产的利用情况，就或许使得企业合理组织材料、设备的供应，充分运用固定资产，压缩材料、设备的贮备量和降低固定资产的还要量，进而提高企业资金的占用量，这就有或许把节省出来的资金适于企业的扩大再开发。 #

(三)反映和监督执行财经体制和财经纪律的状况，使得企业坚持社会主义方向 #

房地产开发企业的开发经营过程，只是贯彻国家财经体制和财经纪律的过程。每位开发企业，都应当执行国家的财经体制，违背国家的财经纪律，坚持社会主义方向。因为房地产开发企业所有的财产物资和各项经营活动，都要在财会核算过程中反映下来，因此通过对单据的初审和账表资料的剖析和考评，以及由此进行深入的调查研究，就可了解企业各项开发经营活动是否违反财经体制和财经纪律。比如，通过固定资产和材料、设备的核算，可以发觉有无将应由资产总额的资本性开支，作为回报性开支记入当期损益，有无在前后年度选用不同摊销方式和材料计价方式，使会计资料难以互相比较。通过开发费用的核算和剖析，可以发觉在拆迁、拆迁过程中，有无任意增加强征农地和征地补偿费的标准；在分包基础设施和建筑工程过程中，有无缴交回扣，增加安装工程造价；在企业赢利水平较高的状况下，有无任意扩大费用支出范围，虚报开发费用，调节年度间赢利水平等状况。通过管理成本的核算，可以发觉有无假公济私、请客送礼、铺张耗费以及私自增加支出标准，扩大福利待遇等状况。通过收益分配的核算，可以发觉有无不按有关规定，不提或少提法定盈余公积和慈善金，在所有者之间多分收益的状况。通过财产整治，可以发觉有无渎职诈骗等等。做好财会工作，才能使得企业违反国家的财经体制和财经纪律，同一切非法乱纪的行为作斗争，使得企业坚持社会主义方向。 #

污诈骗等等。做好财会工作，才能使得企业违反国家的财经体制和财经纪律，同一切非法乱纪的行为作斗争，使得企业坚持社会主义方向。

[编辑] #

房地产开发企业财会核算存在的问题

1、房地产开发企业收入确认的复杂性

房地产商品的销售包括两种，一种是自行开发并销售，另一种是事先与卖方签署协议，按协议要求进行开发。对于前者，应根据建造协议的标准进行收入的确认。而对于企业自行开发的房地产商品，因为其开发的周期较长，斥资很大，其商品具备较高的价值性。这种特性决定了房地产商品销售常常选用预售、分期收款销售等多种销售模式。房地产商品销售的前提是首先取得预售许可证和销售许可证，在此基础上，通常要经过签署预售协议并预收房款、签订即将销售协议、工程开工初验合格并交付卖方初验确认、收取尾款、办理产权过户等销售环节。为此，房地产收入的确认同其它的生产收入相比具备一定特殊性。《房地产开发企业财会机制》中规定以结算账单递交卖方并得到认可作为房地产开发企业收入确认标准，该规定比较简略，宜于实际工作中的操作，但没有反映销售的实质，理论上不够合理；《企业财会机制》和《企业财会准则——收入》中规定以风险和酬劳的实质转移作为收入确认的标准，理论上具备合理智，但要求财会人员具备较高的职业辨别能力。在财会实务中怎样利用这一标准则比较纷乱，核心问题在于应在哪一环节确觉得收入，其分歧的焦点集中在:商品房所有权上的重要风险和酬劳是否早已转移。

2、房地产开发企业商品费用与价格的不配比性

#

首先，房地产开发企业的生产周期较长，开发项目从荣获农地并开发完成到确认收入短则1~2年，长则4~5年，必定并且企业投入产出比列呈阶段性不合理；在项目建设期内大量投入资金，并发生大量成本记入当期；因为项目仍未建成，但是开发产品已预售完毕，其预售税款也难以确觉得收入，其结果是为配比原则的应用导致了困难。 #

再者，房地产开发商品的费用载体是整个建设安装工程，而销售则是按楼层或跃层为单位，那样就导致单个楼层或房型的价格显著与其费用不配比。就像一结构的房子，低层建筑施工费用高于超高层建筑施工费用，但销售时低层价格却低于超高层价格；又如“丁字形”楼房但是同楼层费用一样，由于朝向不同，其价格相差也巨大。 #

一般房地产开发企业的费用冲销方式是:按当期完工后的核算对象的总费用减去总开发建筑面积，得出每平米建筑面积费用，之后再除以销售面积得出本期销售费用。那样分摊估算的结果没有考虑房子楼层、朝向的诱因，得出的经营成果不具备真实性。 #

3、收益评价指标不能真实反映企业业绩

#

房地产企业投入产出周期具备较强的特殊性，表现在财会中报中常常是业绩波动较大——项目建设期内业绩不佳,初验售出后，大量预收款确觉得收入，其间间隔在一个财会期内幸好，但一个项目常常要跨4、5个财会期，故不适用通常的公司业绩评价指标，如净收益指标就不能正确、客观、全面地反映其真实经营状况，尤其是新上市公司，极或许欺骗投资者。一个经营状况挺好的开发公司，其净收益或许很小并且是正数，但有大量的在建安装工程和挺好的预售状况，现金流情况出众，有很强的赢利能力。同理一个赢利的公司也或许正危机四伏:面临着因施工品质造成的巨额赔款，大笔中行借钱到期而乏力还清，未能还清的担保金，因为市政规划调整，地价变化引起的农地风险等等；因而，评价一个房地产开发企业的业绩，千万不要以指标论优劣，应透过指标看实质，看其资质声誉、实力、现金流量、资产品质，也有更重要的表外风险等等。显然，这有赖于我们财会界同仁对财会信息的真实反映与充分披露。 #

[编辑] #

加强房地产开发企业财会核算规范的对策

1、正确确定和应用收入确认标准 #

房地产商品销售收入的确认应符合两个标准，即法律标准和专业标淮。

(1)法律标准。法律标淮是指我国相关法规中规定的房地产销售应当符合的条件或标淮:如对于以出让方法取得农地使用权的，未依照出让协议规定支付全部农地使用权出让金，未取得农地使用权证书，或未依照出让协议规定进行投资开发的，以及权属有争议的、未依法登记发放权属证书的房地产不得买卖。但凡不符合上述标准的，但是房地产商品早已开发完毕，并且取得了相关酬劳，并转移了风险，也不能作为收入给予确认。法律标淮是专业标准的前提条件。

#

(2)专业标准。专业标准是指财会准则、会计体制中规定的商品销售收入确认标淮，即收入确认的4个必要条件:企业已将商品所有权上的主要风险和酬劳转移给购卖方；企业没有对已售出的商品推行控制；与交易相关的经济利益才能流入企业；相关的收入和成本才能靠谱地计量。上述规定中，收入确认以风险和酬劳实质的转移为标准，理论上比较合理，但因为房地产业销售模式的多样性和复杂性，为实际工作中收入确认带给了困难。

房地产销售协议是在房子仍未完工开工前的预先销售行为，不论是否缴纳了税款，均不属于实际发生的销售业务。为此，订立预售协议并缴交预付款项不符合收入确认条件，不能作为销售实现根据；签署即将房子销售协议则仿佛通常公商企业产品销售协议一样，从法律意义上讲也仅仅一种合约，房子未经卖方初验认可，商品所有权上的主要风险和酬劳未能转移给卖方，不符《企业财会准则——收入》的有关规定，故也不能确认收入；购卖方取得商品房产权证的环节较为特殊，虽然房地产商品最终是以产权证上权力人主体的更迭为所有权变更的主要标识，但因为房地产开发企业在项目开发前按照规定须要支付农地出让金，取得农地使用证，并代办发放预售许可证、在安装工程荣获有关部委完工初验发放销售许可证、签订即将房子销售协议，并向顾客缴纳尾款、交付买承办理入住手续的状况后才补办产权过户手续，且产权证的代办牵涉到房地产管理、土地管理等政府有关部委，办好产权证书的时间并非开发企业所能控制。假如此刻确认收入，会造成收入滞后，同样不符合收入确认原则。因此，虽然房子产权证书是房子所有权的标识，但并非是确认收入的必要条件。 #

2、引入计划销售售价的概念，使销售收入与费用配比 #

建议引进计划销售售价的概念，解决销售费用摊销错位，与销售收入不配比这一特殊问题。即当开发的房子达到可销售状态时，企业按照费用、市场、地段、楼层、朝向等诱因起草一个计划销售售价，作为费用分配标准。

(1)实际价格费用率法，是在季度前两个月按实际价格减去计划销售费用等于季末销售成木的方式调整。详细操作次序是:分类明细账按开、竣工时间相似或相似且一并补办预算的项目设置帐户，在此分类明细账基础上，再按计划售价相似的房子分类设户，售价不同的分别设置。季度前两个月可按分类明细账摊销费用，即按分类明细账记载的当月实际销售额减去计划销售费用率得出当期费用摊销数，对销售房屋只登记人数，待季末将未销售房的计划价格减去计划销售费用率得出年底存留费用，用倒挤的方式结出销售费用。这些步骤适用于开发规模较大的房地产企业，特点是可以降低工作量，劣势是季度前两个月受楼市影响会形成一定偏差，且不能及时、准确提供较详尽的费用资料。 #

(2)计划价格费用率法，就是一直按计划价格减去计划销售费用率进行摊销。只要是开发建设安装工程已申领了开工预算手续，就可以把商品房费用按楼座、楼层、单元给予确定，并且可以估算出每平米建筑面积费用。因而可以按单元设置帐户，也可以把每平米建筑面积费用相似的商品房归类记入同一帐户。销售费用按单元设置帐户的房号直接对号入座冲销，按每平米建筑面积费用归类设户的，可按销售面积除以每平米建筑面积费用得出销售费用。这些步骤的劣势是摊销工作量较大，但依照了一贯性原则2023年房地产企业会计实务，提供信息靠谱及时，并能将摊销费用工作量分散在日常工作中，适用于通常房地产开发企业。

3、扩大信息披露内容，增加房地产开发企业信息披露中的信息浓度 #

(1)提高农地贮备量及费用构成的信息。房地产开发费用中农地费用的比列通常占有较大的比重。因而，能够拥有农地贮备以及农地贮备的费用情况，从一定程度上决定了开发企业未来的发展。对于拥有大量优质优价的农地贮备的企业来说，农地费用低原本蕴涵着巨额的收益，在农地出让市场向投标拍卖过渡之后，相对于其它公司具备先天的竞争优势，能在未来三到十年内保持良好的下降，因而具备一定的投资价值。而信息使用者通过企业披露的农地使用权总数难以分辨其农地贮备的信息。因而，在房地产开发企业的财务报告附注中提高农地贮备量及取得费用状况的披露是必要的。

#

(2)提高分项目现金流量信息的披露。我们建议应在其财务报告附注中提高分项目的现金流量信息，即以企业每一开发项目为基本单位，披露其在开发经营过程中产生的经营活动现金流量，包括销售房地产收到的现金、购买安装工程物资以及支付薪水等所支付的现金，借以提升其现金流量信息的有用性。

#

(3)注重品质保证金及风险的披露。房地产开发行业特征——具有高风险，应在财会信息披露环节得到充分的阐明。详细而言，一方面应推行品质保证金机制，为房地产商品的品质提供保证，但鉴于房地产商品的常年性、高价值性，房地产开发企业的品质保证金与通常公商企业产品品质保证不同之处在于其保证金的数额更大、保证时限更长。所以，应由企业依据所开发项目的详细状况提取品质保证金，记入安装工程费用，以减少应付风险的能力。另一方面，应在其财务财会报告中充分揭露其各类风险，而不应仅限于抵押风险，即在房地产开发企业报表附注中应降低风险披露的内容，就企业尚在开发的农地、工程项目等面临的开发风险、筹资风险、土地风险等进行说明，减少风险的透明度。

#

来自""