企业出租房屋只要预收房租，增值税纳税义务就发生了！

1、增值税

根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2023]36号）第四十五条第二款规定：“纳税人以预付款方式提供租赁服务的，当纳税人提前收到付款时，其纳税义务就会发生。” 收到预付款之日”。 因此，企业只要租赁房屋并预收租金，就会产生增值税负债！ 与是否出票无关！ 即使不开具发票，增值税也必须按规定作为未开发票收入申报缴纳。

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2. 房产税

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财产税按年征收并分期缴纳。 不过，对于一次性征收的租金，是否需要一次性缴纳房产税，取决于当地税务局的规定，各地情况有所不同。 例如，《湖南省地税局关于房产税有关政策问题的批复》（湘地税函[2000]5号）规定，房屋所有权人转让房屋使用权，无论采取何种形式，二手的，是房子出租。 房产税应按租金收入征收。 应纳税额原则上按租金收入额一次性足额征收：一次性缴纳确有困难的，经县（市、区）税务批准可分期缴纳权威。 《湖北省地税局关于明确房产行为税若干具体政策问题的通知》（地税发[2010]176号）规定，纳税人出租、出借房产缴纳房产税的纳税义务时间自交付租赁之日起，房产税将从房产出借后的次月开始征收。 房产税按年征收、分期缴纳的规定，仅适用于房产税按房产原值计算缴纳的情况。 一次性预收房屋租金收入的，不能按照租赁期限缴纳房产税。 房产税必须按照国税发[2003]89号的规定房产税会计分录，按一次性收取的全部租金计征。

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3、企业所得税处理 #

根据企业所得税法实施条例第十九条规定，租金收入按照承租人按照合同规定支付租金的日期确认。 也就是说，无论是否发生租赁服务，也无论承租人按照合同规定支付租金之日是否实际收到租金收入，均应按照应收的金额确认租金收入。承租人按照合同规定支付租金的日期。 根据《国家税务总局关于实施企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）第一条规定：企业提供权利取得的租金收入使用固定资产、包装物或者其他有形资产房产税会计分录，交易合同或者协议约定租赁期限为多年且一次性预付租金的，按照收入与费用相匹配的原则，出租人“可以”包括在租赁期内平均分期确认的上述收入。 年收入。

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注意： #

1、租赁期限跨越多年的租金，可以分期平均计入相关年收入的条件有：一是交易合同或协议约定租赁期限跨越多年； 二是一次性预付租金。 符合两个条件的，出租人可以在租赁期内将收取的租金收入分期平均计入相关年收入，并按照收入与费用比例的原则分期缴纳税款。 否则，按照承租人按照合同规定支付租金之日确认收入的实现。 #

2、租赁期限跨度多年且一次性预付租金的，出租人“可以”在租赁期内平均分期计入相关年收入。 也可以选择不分期平均计入相关年收入，但仍选择按照承租人按照合同规定支付租金的日期按照应收金额确认租金收入。 例如，一次性确认当期收入仍为损失的，则无需分期平均确认收入。 #

4、会计处理

根据《企业会计准则第21号——租赁》，经营租赁中的租金，出租人在租赁期内的各个期间按照直线法确认当期损益； 如果其他方法更加系统合理，也可以采用其他方法。 。 一般情况下，企业出租房地产收入应当在租赁期内分期确认。 #

例如：A公司（一般纳税人）于2023年6月收到B公司一次性缴纳一年的租金（属于税改前取得的房产，选择简易计税），相当于每月1万元的租金。 需要以权责发生制为基础，会计分录为： #

1、一次性收取租金时：

借方：银行存款 #

贷方：预收账款 12,000 #

应缴税费——简化税款计算 6,000

2、按月结转预收账款收入： #

借方：预付款10,000

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贷款：其他业务收入10,000 #

3.计算房产税：

借：税金及附加 14,400 #

贷款：应交税费——应交房产税 14,400 #